不動産売買契約を締結したあと、
「手付金を放棄すれば、いつまで契約を解除できる？」
「契約書に書いてある手付解除期日を過ぎたらどうなる？」
と疑問に思う方もいるでしょう。
不動産売買では、一定の場合、買主は支払った手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の倍額を現実に提供することで契約を解除できることがあります。
これを一般に「手付解除」といいます。
ただし、手付解除はいつまでもできるわけではありません。
実際の不動産売買契約では「手付解除期日」が定められていることがあり、その期限を過ぎると、原則として手付解除ができなくなります。
この記事では、不動産売買契約の手付解除はいつまでできるのか、契約書の「手付解除期日」を中心に分かりやすく解説します。
■手付解除とは？
不動産売買契約では、契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うことがあります。
この手付金が「解約手付」として授受されている場合、一定の条件のもとで売主・買主の双方に契約を解除する権利があります。
「買主が解除する場合」は、支払った手付金を放棄することで解除します。
例えば、買主が売主へ100万円の手付金を支払っていた場合、その100万円を返してもらわずに契約を解除するということです。
一方、
「売主から解除する場合」は、受領した手付金の倍額を現実に提供することによって解除します。
手付金が100万円であれば、売主は200万円を現実に提供して解除することになります。
これが一般的な手付解除の仕組みです。
手付金と手付解除の基本的な仕組みについてはこちらで詳しく解説しています。
■手付解除はいつまでできる？
ここがこの記事で最も重要なポイントです。
手付解除がいつまでできるのかは、まず売買契約書を確認します。
実際の不動産売買契約では、
「手付解除期日 令和○年○月○日」など、手付解除ができる期限を具体的に定めることがあります。
例えば、
売買契約日 9月1日
手付解除期日 9月15日
と契約書に定めている場合です。
この場合、契約で定めた手付解除期日までであれば、契約内容に従って手付解除を行うことになります。
反対に、手付解除期日を過ぎると、原則として、「手付金を放棄すれば自由に契約をやめられる」という手付解除はできなくなります。
そのため、契約を解除したいと思ったときは、まず契約書の「手付解除」の条項と「手付解除期日」を確認することが重要です。
■民法では「履行に着手するまで」が基本
では、契約書に手付解除期日が書かれていなければ、いつまで手付解除できるのでしょうか。
民法では、買主から売主へ手付が交付された場合、原則として、契約の相手方が履行に着手するまでは
買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できるとされています。
ここで重要なのが、「相手方が履行に着手するまで」という部分です。
つまり、民法上は単純に、
「契約から○日以内」「決済日の○日前まで」と一律に決まっているわけではありません。
■「履行に着手」とは？
「履行に着手」と聞いても、一般の方には分かりにくいと思います。
簡単にいうと、売買契約で約束した内容を実際に実行するための行為を始めたかどうかが問題になります。
ただし、「何をしたら履行の着手になるのか」は、すべての不動産売買で一律に決まるものではありません。
契約内容や当事者が行った行為などによって個別に判断されます。
そのため、「相手が○○をしたから、絶対に履行の着手です」と簡単に判断することはできません。
手付解除が可能かどうかについて履行の着手が問題になる場合は、不動産会社や必要に応じて弁護士などへ確認した方がよいでしょう。
■契約書に手付解除期日を決める理由
民法上の「履行に着手するまで」だけでは、実際の取引では期限が分かりにくくなることがあります。
売主は、「買主から手付解除される可能性がいつまで残るのか」が分かりません。
買主も、「いつまでなら手付金を放棄して解除できるのか」が分かりにくくなります。
そこで不動産売買契約では、売主と買主の合意によって手付解除期日を具体的に定めることがあります。
例えば、手付解除期日：9月15日と決めておけば、双方にとって手付解除できる期間が分かりやすくなります。
手付解除期日は、契約後の予定を安定させるためにも重要な項目です。
不動産売買契約書に記載される主な内容についてはこちらで詳しく解説しています。
■手付解除期日を過ぎたら契約解除できない？
手付解除期日を過ぎると、原則として手付解除によって契約をやめることはできません。
ただし、「手付解除ができない＝どのような理由でも契約解除できない」という意味ではありません。
不動産売買契約には、手付解除とは別の解除があります。
例えば、
・住宅ローン特約による解除
・契約違反による解除
・契約で定めたその他の解除
などです。
それぞれ解除できる条件は異なります。
そのため手付解除期日を過ぎたあとに契約を解除したい場合は、
「手付解除ができるか」ではなく、「契約上ほかに解除できる理由があるか」を確認する必要があります。
■住宅ローン特約の期限とは別
住宅ローンを利用して不動産を購入する場合は、契約書に住宅ローン特約が設けられていることがあります。
ここで注意したいのが、「手付解除期日」と「住宅ローン特約の期限」は別という点です。
例えば、
手付解除期日 9月15日
住宅ローン特約による解除期日 9月30日
となっている契約も考えられます。
この場合、9月15日を過ぎたからといって、住宅ローン特約までなくなるわけではありません。
住宅ローン特約について契約で定めた条件を満たしていれば、その特約に基づいて解除できる可能性があります。
反対に、住宅ローン特約の期限も過ぎている場合は、その特約による解除も難しくなります。
解除の種類ごとに期限を確認することが重要です。
住宅ローン特約による契約解除の仕組みや注意点はこちらで詳しく解説しています。
住宅ローンの仮審査・本審査に落ちた場合の対応についてはこちらで詳しく解説しています。
■手付解除と違約解除は違う
手付解除と混同しやすいものに「違約解除」があります。
手付解除は、契約違反がなくても、契約で認められた期間内であれば一定の負担によって契約を解除する仕組みです。
一方、違約解除は、売主または買主が契約上の義務を履行しないなど、契約違反があった場合に問題となります。
例えば買主が、「手付解除期日は過ぎたけれど、購入するのをやめたい」という理由だけで契約を履行しなければ、単純な手付解除では処理できず、契約違反の問題になる可能性があります。
違約金や損害賠償について契約書に定めがあれば、その内容も確認する必要があります。
■手付金だけ諦めればいつでも解除できるわけではない
不動産売買でよくある誤解が、「手付金を諦めれば、決済前ならいつでもキャンセルできる」というものです。
これは正確ではありません。手付解除には期限があります。
契約書に手付解除期日が定められている場合は、その期日を確認する必要があります。
また、契約内容によっては履行の着手が問題になる場合もあります。
手付解除できない段階になってから、「手付金はいらないので契約をやめます」と言っても、それだけで契約を解除できるとは限りません。
契約違反として違約金などが問題になる可能性もあります。
■売主から手付解除する場合も期限は同じ？
契約書で売主・買主双方について手付解除期日を定めている場合は、売主から解除する場合もその期限を確認します。
売主が手付解除を行う場合は、受け取った手付金を単に返還するだけではありません。
原則として、受領した手付金の倍額を現実に提供する必要があります。
例えば手付金100万円を受け取っている場合、100万円を返すのではなく、200万円を現実に提供して解除するということです。
売主が、「もっと高く買ってくれる人が見つかったので契約をやめたい」と思っても、いつでも自由に解除できるわけではありません。
売主側も手付解除の期限を確認する必要があります。
■手付解除期日はどうやって決まる？
手付解除期日は法律で、「契約から必ず○日」と決められているわけではありません。
実際の売買では、
・契約日
・決済、引渡し予定日
・住宅ローン審査の予定
・売主、買主の準備期間
・取引条件
などを考慮して、売主と買主の合意により設定します。
そのため物件によって手付解除期間は異なります。
他の不動産売買で「契約から2週間だった」という経験があったとしても、今回の契約も同じとは限りません。
必ず今回締結した売買契約書を確認しましょう。
■手付解除期日がない契約もある？
売買契約の内容によっては、具体的な年月日による手付解除期日を設けていない場合もあります。
その場合は、契約書の手付解除条項がどのように定められているか確認する必要があります。
特に、
・民法の原則に沿った内容になっているのか
・履行の着手についてどのような定めがあるのか
・別の解除条件が設けられているのか
などを確認します。
「期日が書いていないから決済まで解除できる」とは限りません。
契約書全体を確認することが重要です。
■契約前に手付解除期日を確認する
手付解除期日は、契約を締結したあとではなく、できれば契約前に確認しておきたい項目です。
買主であれば、「購入を再検討できる期間がいつまでなのか」
売主であれば、「買主から手付解除される可能性がいつまであるのか」に関係します。
特に売主は売買契約を締結すると、通常はその買主との決済・引渡しに向けて準備を進めます。
買主も住宅ローンや引越しなどの準備を進めます。
そのため、手付解除期日がいつなのか双方で理解したうえで契約することが大切です。
■手付解除をしたいときは早めに連絡する
手付解除を検討している場合は、期日当日まで何もしないのではなく、早めに仲介している不動産会社へ連絡しましょう。
解除では、
・解除できる期限
・契約書の条項
・相手方の履行の状況
・解除の意思表示
・手付金の処理
などを確認する必要があります。
特に期限直前では、解除の意思表示がいつ相手方へ到達したのかなどが問題になる可能性があります。
「期日までに考えていたから大丈夫」ではなく、実際の手続きを早めに確認することが重要です。
■よくある質問 Q&A
1. Q. 手付金を放棄すればいつでも契約解除できますか？
いいえ。
契約書に手付解除期日が定められている場合は、その期限を確認する必要があります。
手付解除期日を過ぎたあとに「手付金を諦めるから解除したい」と申し出ても、手付解除が出来ません。何かお互いに契約の内容に錯誤などあり、本来買主売主の目的が達せられない場合で契約書に内容がなければ協議となるかと思います。但し大きな金額の売買契約になりますので、通常契約書で定められた通りの契約になります。違約金対応になることが多いかと思います。
2. Q. 手付解除期日は法律で何日と決まっていますか？
「契約から○日以内」という一律の期間が法律で決められているわけではありません。
実際の不動産売買では、売主と買主の合意によって具体的な手付解除期日を定めることがあります。
3. Q. 手付解除期日を過ぎたら住宅ローン特約も使えませんか？
「手付解除」と「住宅ローン特約」は別の解除制度です。
手付解除期日を過ぎていても、「住宅ローン特約の条件」と「期限」を満たしていれば、その特約によって解除できる可能性があります。手付解除と住宅ローン特約は全く別の解除制度になります。
4. Q. 売主からも手付解除できますか？
「契約内容」や「法律上の要件」を満たしていれば、売主から手付解除できます。売主は、原則として受領した手付金の倍額を現実に提供して解除します。手付解約日までにその手付金の倍額を「現実に提供して」になりますので、先方にも振込をして着金確認までして頂いて完了と思いましょう。
現実に提供（先方の手に渡る）してようやくになりますので、手付解除日以降に手付金返却しても手付解約とは認められません。
5. Q. 手付解除期日が契約書に書いていない場合はどうなりますか？
契約書の「手付解除条項」を確認する必要があります。
具体的な期日を定めていない場合は、民法上の「相手方が契約の履行に着手するまで」という原則が問題になることがあります。
個別の契約内容や履行状況によって判断が変わるため、不動産会社などへ確認しましょう。
■まとめ
不動産売買の手付解除は、「手付金を諦めれば決済までいつでもできる」というものではありません。
実際の売買契約で「手付解除期日」が定められている場合は、まずその期限を確認することが重要です。
また、具体的な手付解除期日を定めていない契約では、民法上の「相手方が履行に着手するまで」という原則が問題になることがあります。
契約を解除したい場合は、
・手付解除期日はいつか
・手付解除条項はどうなっているか
・相手方が履行に着手しているか
・住宅ローン特約など別の解除制度が使えるか
・違約解除にならないか
を確認しましょう。
特に重要なのは、手付解除と住宅ローン特約による解除、契約違反による解除はそれぞれ別のものという点です。
契約解除を検討するときは「手付金を放棄すればよい」と自己判断せず、売買契約書を確認したうえで、早めに仲介している不動産会社へ相談しましょう。
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