不動産売買では、売主と買主で売買条件について合意すると「不動産売買契約書」を取り交わします。
重要事項説明書と売買契約書は内容が重複している部分も多いため、初めて不動産を購入する方からすると、
「さっき重要事項説明で聞いた内容と同じでは？」
と思われることもあるかもしれません。
売買契約書は簡単にいうと、
「この不動産を、いくらで、どのような条件で売買するのか」
という売主と買主の約束をまとめた書類です。
今回は、売買契約書がどのような書類なのかを簡単に説明します。
① 不動産売買契約書とは？
不動産売買契約書には、「売主」と「買主」が「合意した」売買の基本的な内容が記載されています。
例えば、
・「どの不動産を売買」するのか
・「売買価格はいくら」なのか
・「手付金はいくら」なのか
・「残代金をいつ支払う」のか
・「いつ物件を引き渡す」のか
・「固定資産税等をどのように清算」するのか
・「どのような場合に契約を解除」できるのか
・「契約違反があった場合」はどうするのか
・「住宅ローンを利用する場合」の条件
・「契約不適合責任」をどのように取り扱うのか
などです。
売買契約書は、売主と買主が合意した「売買の約束」を書面にしたものと考えると分かりやすいと思います。
② 「重要事項説明書」と「売買契約書」は内容が重複する？
はい。実際にかなり重複する部分があります。
売買価格、手付金、引渡し、契約解除、違約金、住宅ローン特約など、重要な契約条件については重要事項説明でも説明を受けます。
ただし、役割は少し違います。
重要事項説明書は、道路・権利関係・建築制限・ライフライン・災害リスクなども含めて、購入を判断するために知っておくべき重要な内容を契約前に説明するための書類です。
一方、売買契約書は、
「売主と買主が最終的にどのような条件で売買することを約束したのか」
をまとめた契約書になります。
重要事項説明で内容を理解したうえで、売買契約書で最終的な約束を確認するというイメージです。
契約後に売買条件を再確認したい場合は、まず「売買契約書」を見ると、売買金額や引渡し、解除条件など契約全体の流れを把握しやすいと思います。
そのうえで、道路や法令上の制限、ライフライン、権利関係など、物件について詳しく確認したい場合は「重要事項説明書」や添付資料を見直すと分かりやすいでしょう。
重要事項説明について詳しくは「重要事項説明とは？」で解説しています。
③ 「契約条項」もしっかり確認しましょう
売買契約書には、売買価格や引渡日などが記載されている部分だけでなく「契約条項」があります。
契約条項には、
・手付解除
・所有権移転、引渡し
・公租公課等の清算
・契約違反による解除
・違約金
・融資利用の特約
・契約不適合責任
など、売主と買主が守るルールが記載されています。
契約書の金額や日付だけを確認して終わるのではなく、
「契約した後にやめる場合はどうなるのか？」
「約束が守られなかった場合はどうなるのか？」なども確認しておきましょう。
手付解除や住宅ローン特約などについては、それぞれ別の記事で詳しく解説します。
また、契約書の基本条項に定められている内容が「特約事項」によって変更・追加されている場合もあります。
そのため、基本条項だけではなく「特約事項」まで必ず確認しましょう。
特約事項も十分御覧ください。
手付解除や住宅ローン特約などについては、それぞれ別の記事で詳しく解説します。
④ 「特約事項」は特に確認してほしい
私が特に確認していただきたいのが「特約事項」です。
契約書の基本条項だけでは、その物件特有の事情や売主・買主で個別に決めた条件まで対応できない場合があります。
そこで、物件ごとの状況や今回の取引だけに適用する約束などを特約事項として記載することがあります。
例えば、
・境界について
・越境物について
・建物や設備の状態について
・残置物について
・測量について
・解体について
・引渡し条件について
など、物件によって内容はさまざまです。
特約事項は物件によって大きく異なりますので、「何が書いてあるのか」だけではなく、
「なぜこの特約が入っているのか」まで不動産会社に確認することをおすすめします。
⑤ 契約書は事前に確認しても大丈夫？
もちろん大丈夫です。
売買契約当日に初めて契約書を見て、その場ですべてを理解するのは大変です。
可能であれば契約前に売買契約書（案）を受け取り、一度目を通しておくことをおすすめします。
分からない内容があれば、
「これはどういう意味ですか？」
「この場合はどうなりますか？」
と事前に確認しておけば、契約当日の説明も理解しやすくなります。
よくある質問 Q&A
Q. 「重要事項説明書」と「売買契約書」は同じものですか？
同じものではありません。
内容が重複する部分は多くありますが、重要事項説明書は購入判断に必要な物件・取引上の重要事項を契約前に説明するための書類、売買契約書は売主と買主が合意した売買条件を契約としてまとめた書類です。
売買契約書・重要事項説明書ついて詳しくは「売買契約書」「重要事項説明書」で解説しています。
Q. 売買契約書は契約当日に初めて見ても大丈夫ですか？
可能であれば事前に契約書（案）を受け取り、内容を確認しておくことをおすすめします。
特に金額、日付、解除条件、違約金、特約事項などは確認しておきましょう。
実際の取引では、買付証明書（購入申込書）の提出から売買契約まで、それほど期間を空けずに進むことも多くあります。私が経験する取引では、1週間～10日程度で契約へ進むケースもあります。
事前に説明の場を設けてくださる会社もあれば、契約書（案）を事前に受け取れず、売買契約当日に初めて確認するケースもあります。
不動産は大きな金額の取引です。「事前に契約書の内容を確認してから契約したい」という方は、購入申込みの段階で不動産会社へ伝えておくことをおすすめします。
Q. 「特約事項」とは何ですか？
基本的な契約条項だけでは対応できない、物件特有の事情や今回の売買で個別に取り決めた内容などを記載する部分です。
物件によって内容が異なるため、分からない特約があれば必ず確認しましょう。
まとめ
不動産売買契約書は、
「どの不動産を、いくらで、いつ、どのような条件で売買するのか」
という売主と買主の約束をまとめた書類です。
重要事項説明書と重複する内容も多くありますが、売買契約書では売主・買主が守る契約上のルールが定められています。
コメント