マイホームを売却して利益が出たとき、
「自宅を売ったら3,000万円まで税金がかからない？」
「購入してから5年以内でも使える？」
「引っ越した後の家でも対象になる？」
「夫婦共有なら3,000万円を2人で使える？」
など、疑問に思われる方も多いと思います。
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。
これが、一般的に「マイホーム売却の3,000万円特別控除」と呼ばれている制度です。
この特例の大きな特徴は、所有期間の長さに関係なく利用できる可能性があることです。短期譲渡所得、長期譲渡所得のどちらでも、要件を満たせば対象になります。
この記事では、マイホーム売却の3,000万円特別控除について、適用条件、引っ越した後の家、解体した場合、共有名義、住宅ローン控除との関係などを分かりやすく解説します。
① マイホーム売却の3,000万円特別控除とは？
不動産を売却したときの譲渡所得は、基本的に、
売却価格
－ 取得費
－ 譲渡費用
＝ 譲渡所得
として計算します。
マイホームの3,000万円特別控除を利用できる場合には、ここからさらに、
譲渡所得
－ 最高3,000万円
＝ 課税譲渡所得
として計算できます。
例えば、
売却価格 5,000万円
－ 取得費 2,500万円
－ 譲渡費用 200万円
＝ 譲渡所得 2,300万円
↓
3,000万円特別控除を適用
↓
課税譲渡所得 0円
となります。
この場合、控除できる金額は実際の譲渡所得2,300万円までなので、残った700万円を他の所得から控除したり、翌年に繰り越したりすることはできません。
譲渡所得 2,300万円
↓
3,000万円特別控除
↓
課税譲渡所得 0円
↓
譲渡所得に対する税金 0円
② 所有期間が5年以下でも使える？
使える可能性があります。
通常の不動産売却では、売却した年の1月1日時点の所有期間によって、
5年以下
↓
短期譲渡所得5年超
↓
長期譲渡所得
に分かれます。
しかし、マイホームの3,000万円特別控除については、所有期間の長短は適用要件ではありません。
そのため、
購入
↓
3年間居住
↓
売却
というような場合でも、その他の要件を満たしていれば特例を利用できる可能性があります。
ここは、先ほど解説した「10年超所有の軽減税率」と大きく異なるところです。
③ どんなマイホームが対象になる？
代表的な対象として、
・現在、自分が住んでいる家屋
・以前、自分が住んでいた家屋で、一定の期限までに売却したもの
・これらの家屋と一緒に売却する敷地や借地権
・一定の要件を満たして、マイホームを解体した後に売却する敷地
などがあります。
一方、単に自分が所有している住宅なら何でも「マイホーム」になるわけではありません。
実際に居住用として使用していたことが重要です。
④ 引っ越した後の家でも使える？
以前住んでいたマイホームでも、一定期間内に売却すれば対象になる可能性があります。
原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
例えば、
2026年4月マイホームから引っ越す↓2029年4月住まなくなって3年↓2029年12月31日売却期限
というイメージです。
そのため、引っ越してすぐ売却しなかったからといって、直ちに対象外になるわけではありません。
なお、国税庁では、以前住んでいた家屋については、住まなくなった後の用途は問わないとしています。
例えば、一時的に賃貸に出していたからといって、それだけで必ずこの特例が使えなくなるわけではありません。
ただし、売却期限など、その他の要件は満たす必要があります。
⑤ 建物を解体して土地だけ売却した場合は？
古いマイホームの場合、
自宅から引っ越す
↓
建物を解体
↓
更地にする
↓
土地を売却
というケースがあります。
家屋を解体した後に敷地だけを売却する場合でも、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる可能性があります。
代表的な条件として、
・建物を取り壊した日から1年以内に、土地の売買契約を締結すること
・住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・建物を解体してから売買契約を締結するまで、土地を貸付けなどに使用していないこと
があります。
例えば、建物を解体した後、
月極駐車場として貸す
↓
その後、土地を売却
という場合には注意が必要です。
「元々自宅だった土地だから必ず使える」と考えず、解体日、契約日、売却日、解体後の土地の利用状況を確認しましょう。
⑥ 親子、夫婦などへの売却でも使える？
売却先にも条件があります。
マイホームの3,000万円特別控除では、親子、夫婦など、一定の特別な関係にある人への売却は対象になりません。
また、生計を一にする親族や、売却後にその家で同居する親族なども対象外となる場合があります。
例えば、
父が所有する自宅
↓
長男へ売却
↓
3,000万円特別控除
と単純に利用できるわけではありません。
通常の第三者への売却と、親族間売買では取扱いが異なるため注意しましょう。
⑦ 3,000万円特別控除を使うためだけに住民票を移せばいい？
これはできません。
国税庁では、この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋や、仮住まいなど一時的な目的で入居した家屋などについては、特例の対象にならないとしています。
つまり、
売却予定の家
↓
住民票だけ移す
↓
マイホームとして売却
↓
3,000万円控除
と考えるのは適切ではありません。
重要なのは住民票だけではなく、実際にマイホームとして使用していたかです。
⑧ 10年超の軽減税率と併用できる？
一定の要件を満たせば、3,000万円特別控除と10年超所有の軽減税率は併用できます。
例えば、
譲渡所得 4,000万円
↓
3,000万円特別控除
↓
課税長期譲渡所得 1,000万円
↓
10年超の軽減税率を適用
という計算ができる場合があります。国税庁も、10年超所有のマイホームについては、3,000万円特別控除を適用した後の課税長期譲渡所得に軽減税率を適用する仕組みを示しています。
そのため、10年以上所有しているマイホームを売却する場合には、3,000万円特別控除だけでなく、軽減税率も利用できないか確認しましょう。
⑨ 夫婦共有なら3,000万円を2人で使える？
ここは重要なポイントです。
共有のマイホームを売却した場合、3,000万円特別控除を利用できるかどうかは、共有者ごとに判定します。
そして、特別控除額は夫婦合わせて3,000万円ではなく、要件を満たす共有者については1人につき最高3,000万円です。
例えば、
夫 持分50％
妻 持分50％
↓
夫の譲渡所得を計算妻の譲渡所得を計算
↓
それぞれ適用要件を判定
となります。
そのため、夫婦ともに要件を満たしていれば、結果として夫婦で最高6,000万円の特別控除となる可能性があります。
ただし、家屋は夫だけが所有し、土地だけを夫婦共有としているような場合は扱いが異なります。
家屋を所有していない共有者は、原則としてこの特例を利用できません。一定の条件を満たす場合には例外がありますので、家屋と土地の名義をそれぞれ確認することが重要です。
夫 持分1/2
↓
最高3,000万円
妻 持分1/2
↓
最高3,000万円
※それぞれ適用要件を満たす場合
⑩ 新しい家の住宅ローン控除には注意
マイホームを売却して、新しく住宅を購入する場合は特に注意が必要です。
旧居の売却について3,000万円特別控除を利用すると、新居について住宅ローン控除を利用できなくなる場合があります。
住宅ローン控除には、居住した年やその前後の一定期間に3,000万円特別控除などの適用を受けていないことなどの要件があります。国税庁の質疑事例でも、一定期間内に居住用財産の3,000万円特別控除を利用する場合には、住宅ローン控除との関係が生じることが示されています。
そのため、
旧居を売却
↓
3,000万円特別控除を利用同時期に
↓
新居を住宅ローンで購入
という場合には、どちらの制度を利用する方が有利なのか、申告前に確認することが重要です。
税額への影響が大きくなることがあるため、税務署や税理士へ確認することをおすすめします。
⑪ 以前にも3,000万円控除を使っている場合は？
3,000万円特別控除は、マイホームを売却するたびに無条件で利用できる制度ではありません。
売却した年の前年、前々年に、この3,000万円特別控除や一定の居住用財産の特例を利用している場合などは、適用できないことがあります。
例えば、短期間にマイホームを何度か買い替えている場合には、
「前回の売却でどの特例を使ったのか」
も確認しましょう。
確定申告書が残っている場合には、過去の申告内容を確認しておくと分かりやすいです。
⑫ 実際に数字を入れて計算してみる
例えば、
売却価格 5,000万円
取得費 2,000万円
譲渡費用 200万円
だったとします。
まず、
5,000万円
－ 2,000万円
－ 200万円
＝ 譲渡所得2,800万円
です。
3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、
譲渡所得 2,800万円
↓
特別控除 2,800万円
↓
課税譲渡所得 0円
となります。
この例では、譲渡所得が3,000万円より少ないため、控除額は2,800万円までです。
一方、
譲渡所得 4,000万円
↓
3,000万円特別控除
↓
課税譲渡所得 1,000万円
であれば、残った1,000万円について、短期譲渡所得、長期譲渡所得などに応じた税率で税額を計算します。
譲渡所得4,000万円
↓
3,000万円特別控除
↓
残り1,000万円
↓
1,000万円が課税譲渡所得
⑬ 確定申告は必要？
3,000万円特別控除を利用する場合には、確定申告が必要です。
特例を利用した結果、
譲渡所得 2,000万円
↓
3,000万円特別控除
↓
課税譲渡所得 0円
となった場合でも、何もしなくてよいわけではありません。
確定申告を行って、特例の適用を受ける必要があります。共有のマイホームについても、共有者ごとに確定申告を行います。
売却後は、
・購入時の売買契約書
・売却時の売買契約書
・仲介手数料などの領収書
・取得費を確認できる資料
・登記事項証明書など
をまとめて保管しておきましょう。
よくある質問 Q&A
Q. 5年以内に売却したマイホームでも3,000万円控除を使えますか？
はい。
3,000万円特別控除自体には所有期間の長短による制限はありません。
その他の適用要件を満たしていれば、短期譲渡所得となるマイホームでも利用できる可能性があります。
Q. 譲渡所得が1,000万円なら残り2,000万円を他の所得から引けますか？
いいえ。
特別控除額は譲渡所得の金額が上限です。
譲渡所得が1,000万円であれば、控除できるのも1,000万円までです。
Q. 引っ越した後に賃貸していた家でも使えますか？
一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
以前住んでいた家屋については、住まなくなった後の用途は問われませんが、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという売却期限などを確認する必要があります。
Q. 夫婦共有なら合計6,000万円控除できますか？
夫婦それぞれが適用要件を満たす共有者であれば、それぞれ最高3,000万円の控除を受けられる可能性があります。
ただし、家屋と土地の所有関係などによって扱いが異なる場合があります。
Q. 3,000万円控除を使えば税金は必ず0円ですか？
いいえ。
例えば譲渡所得が4,000万円であれば、
4,000万円
－ 3,000万円
＝ 1,000万円
となり、残った1,000万円が課税譲渡所得になります。
まとめ
マイホーム売却の3,000万円特別控除は、一定の要件を満たした居住用財産を売却した場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
特に確認したいのは、
・実際にマイホームとして使用していたか
・以前住んでいた場合は売却期限内か
・建物を解体した場合は一定の要件を満たしているか
・親子、夫婦など特別な関係者への売却ではないか
・過去に利用した居住用財産の特例はないか
・共有の場合は誰が家屋、土地を所有しているか
・新居で住宅ローン控除を利用する予定がないか
という点です。
また、3,000万円特別控除は、所有期間が5年以下でも利用できる可能性があり、一定の要件を満たす10年超のマイホームでは軽減税率との併用も可能です。
マイホームを売却するときには、単純に売却価格と購入価格を比較するだけでなく、取得費、譲渡費用、所有期間、居住状況、利用できる特例を確認してから譲渡所得を計算することが重要です。
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