不動産を売却するときは、査定を依頼する段階から売買契約、決済・引渡しまで、さまざまな書類が必要になります。
「査定を依頼したいけれど、何を準備すればいい？」
「権利証が見つからないと売却できない？」
「昔の売買契約書も必要？」
このように悩む方も多いのではないでしょうか。
実際には、最初からすべての書類を揃える必要はありません。
査定時、売却活動中、売買契約時、決済・引渡し時では、必要になる書類が異なります。
この記事では、不動産売却で準備しておきたい書類を、売却の流れに沿って分かりやすく解説します。
不動産売却の必要書類はいつ使う？
不動産売却では、主に次のタイミングで書類が必要になります。
- 不動産会社へ査定を依頼するとき
- 媒介契約を締結して売却を始めるとき
- 買主と売買契約を締結するとき
- 売買代金を受け取り、物件を引き渡すとき
- 売却後に確定申告をするとき
ただし、物件の種類や登記状況、住宅ローンの有無などによって必要書類は変わります。
まずは手元にある資料を確認し、不足しているものを不動産会社や司法書士と確認しながら準備していけば問題ありません。
査定を依頼するときに準備しておきたい書類
不動産会社へ査定を依頼するだけであれば、売却に必要な書類がすべて揃っていなくても査定できることがあります。
ただし、資料が多いほど物件の状況を正確に確認しやすくなります。
→詳しくは
「不動産の査定価格はどうやって決まる？査定額が会社によって違う理由」で解説しています。
登記事項証明書
登記事項証明書では、土地や建物について、
・所在地
・地番
・地目
・地積
・建物の種類や構造
・床面積
・所有者
・抵当権などの権利関係
などを確認できます。手元になくても不動産会社が取得して調査できる場合が一般的です。
購入時の売買契約書
現在の不動産を購入したときの売買契約書が残っていれば準備しておきましょう。
購入価格や契約内容を確認できるだけでなく、将来、売却による譲渡所得を計算するときにも重要な資料になります。
重要事項説明書
購入時の重要事項説明書には、その物件に関するさまざまな情報が記載されています。
土地や建物の法令上の制限、道路、インフラ、管理関係などを確認する際の参考になります。
詳しくは
「「重要事項説明」とは？買主が契約前に確認するポイント」で解説しています。
土地の測量図や境界に関する資料
土地や一戸建ての場合は、
・確定測量図
・地積測量図
・境界確認書
・越境に関する覚書
などがあれば準備します。
特に土地の売却では、境界がどこにあるのか、隣地との間に越境物がないかなどが重要になります。
詳しくは
「境界確定測量とは？不動産売却で測量が必要になるケースを解説」で解説しています。
建物に関する資料
一戸建ての場合は、
・建築確認済証
・検査済証
・建築図面
・リフォームや増改築の資料
などが残っていれば準備しておきましょう。
これらは建物の建築時や増改築の状況を確認するための重要な資料になります。
マンション売却で準備しておきたい書類
マンションの場合は、土地や一戸建てとは少し必要書類が異なります。
代表的なものは、
・管理規約
・使用細則
・総会議事録
・長期修繕計画書
・管理費、修繕積立金が分かる資料
・駐車場や駐輪場に関する資料
などです。
マンションを購入したときに管理規約などをまとめたファイルを受け取っている場合は、査定時に一度確認しておくとよいでしょう。
管理費や修繕積立金の金額、大規模修繕の予定などは、購入を検討する人にとって重要な情報です。
売買契約までに必要になる書類
購入希望者が決まり売買契約を締結する段階になると、物件についてより詳しい確認が必要になります。
不動産会社から必要書類を案内されますので、それに沿って準備します。
本人確認書類
売主本人であることを確認するため、運転免許証やマイナンバーカードなどの本人確認書類を使用します。
共有名義の不動産であれば、原則として共有者についても確認が必要です。
登記識別情報または登記済証
いわゆる「権利証」です。
現在は従来の登記済証ではなく「登記識別情報」が発行されています。
最終的な所有権移転登記で重要になるため、売却を決めた段階で保管場所を確認しておきましょう。
なお、紛失していても、それだけを理由に不動産が売却できなくなるわけではありません。
ただし、通常とは異なる本人確認等の手続きが必要になることがあるため、見つからない場合は早めに不動産会社や司法書士へ相談しましょう。
決済・引渡しまでに必要になる主な書類
決済では、買主から残代金を受け取り、同時に所有権移転登記などの手続きを進めます。
売買による所有権移転登記では、登記原因証明情報のほか、原則として売主の印鑑証明書や登記識別情報または登記済証などが必要になります。
印鑑証明書は作成後3か月以内のものが求められるため、あまり早く取得しすぎないよう注意しましょう。
一般的には、
・登記識別情報または登記済証
・印鑑証明書
・実印
・本人確認書類
・司法書士への委任状等
・鍵や引渡しに必要なもの
などを準備します。
実際の必要書類は登記内容や取引条件によって異なるため、決済前に司法書士から案内される書類を確認してください。
詳しくは
「不動産の決済・引渡しとは？当日の流れと必要なものをわかりやすく解説」で解説しています。
住宅ローンが残っている場合は金融機関への手続きも必要
住宅ローンが残っている不動産でも売却できます。
ただし、物件に抵当権が設定されている場合は、通常、売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して買主へ引き渡します。
そのため売却が決まったら、借入先の金融機関へ連絡し、
・住宅ローンの残高
・完済に必要な金額
・抵当権抹消に必要な手続き
・決済日の連絡期限
などを確認します。
金融機関によっては、完済や抵当権抹消書類の準備に日数が必要です。
決済直前になって連絡するのではなく、売買契約が成立したら早めに手続きを始めることが大切です。
詳しくは
「不動産売却の抵当権抹消とは？住宅ローンが残っていても売却できる？」で解説しています。
登記上の住所と現在の住所が違う場合は注意
不動産を購入したあとに引っ越している場合、登記簿に記載された住所と現在の住所が異なっていることがあります。
この場合、売却時の所有権移転登記の前提として、所有権登記名義人の住所変更登記が必要になることがあります。
また、2026年4月1日からは、不動産の所有者について住所・氏名の変更登記が義務化されています。
売却を検討するときは、登記事項証明書に記載されている住所も確認しておきましょう。
相続した不動産を売却する場合は相続登記を確認する
亡くなった方の名義のままでは、そのまま買主へ所有権移転登記をすることはできません。
相続した不動産を売却する場合は、原則として相続登記を行い、売却する人へ名義を変更してから売買による所有権移転登記を行います。
相続登記ではケースによって、
・戸籍関係書類
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・住民票等
が必要になります。
相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得して売却するのかを早めに確認しておくことが重要です。
詳しくは
「相続した不動産は誰が売却できる？相続人が複数いる場合の注意点」で解説しています。
書類が見つからなくても、まず不動産会社に相談する
不動産を購入してから何十年も経っている場合、
「権利証が見つからない」
「購入時の契約書がない」
「建築確認の書類がどこにあるか分からない」
ということは珍しくありません。
書類が見つからないからといって、すぐに「売却できない」と判断する必要はありません。
再取得できる書類もあれば、別の方法で手続きを進められるものもあります。
一方で、紛失すると再発行されない書類もあります。
そのため、何がないのかを整理したうえで、不動産会社や司法書士などに確認することが大切です。
実務では「ある書類を全部見せる」が一番早い
売主自身で、
「これは必要」
「これは必要ない」
と判断するのは意外と難しいものです。
実務では、購入時にもらった不動産関係のファイルや書類一式が残っているのであれば、査定時にまとめて不動産会社へ見せる方法が効率的です。
一見関係なさそうな資料でも、物件調査に役立つことがあります。
特に、
・過去の測量資料
・隣地との覚書
・増改築の資料
・リフォーム履歴
・設備の資料
・管理組合から届いた書類
などは、売却条件を確認するうえで重要になる場合があります。
最初から完璧に整理する必要はありません。
まずは「残っている資料を確認する」ことから始めましょう。
よくある質問
Q. 権利証を紛失したら不動産は売却できませんか？
売却できなくなるわけではありません。
ただし、登記識別情報や登記済証を提出できない場合には、司法書士による本人確認情報の作成など、通常とは異なる手続きが必要になることがあります。
紛失に気付いたら、早めに相談しておきましょう。
Q. 査定を依頼するだけでも書類は必要ですか？
すべての書類が揃っていなくても査定できる場合があります。
ただし、購入時の資料、測量図、建築関係資料などがあれば、より詳しい物件確認に役立ちます。
Q. 印鑑証明書はいつ取得すればよいですか？
売買による所有権移転登記では、原則として作成後3か月以内の印鑑証明書が必要です。
不動産会社や司法書士から案内を受けてから取得するとよいでしょう。
Q. 購入時の売買契約書は捨てても大丈夫ですか？
できる限り保管しておきましょう。
購入価格などを確認できるため、不動産を売却したあとの譲渡所得の計算でも重要になることがあります。
Q. 必要書類はすべて自分で取得する必要がありますか？
自分で準備するものもありますが、不動産会社や司法書士が取得・確認できる資料もあります。
まず手元にある書類を確認し、不足しているものについて案内を受けてから取得すると無駄がありません。
まとめ
不動産売却では、査定から売買契約、決済・引渡しまで、それぞれの段階で必要になる書類が異なります。
売却を考え始めた段階ですべてを揃える必要はありません。
まずは購入時の契約書や重要事項説明書、権利証、測量図、建築関係書類など、手元に残っている資料を確認してみましょう。
特に権利証の紛失、登記上の住所変更、住宅ローンの残債、相続登記などがある場合は、通常より手続きに時間がかかることがあります。
早めに状況を確認しておけば、売買契約後に慌てる可能性を減らすことができます。
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