不動産売却にかかる費用はいくら？手数料・税金・その他の費用を解説

費用

不動産を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

初めて売却する方からすると、

「仲介手数料以外に何がかかるの？」
「税金はいくらくらい必要？」
「売却代金から住宅ローンを返したら、いくら残る？」
「測量や解体費用も売主が払うの？」

など、分からないことも多いと思います。

不動産売却では、仲介手数料のほかにも、印紙税・登記費用・測量費用・解体費用・譲渡所得に対する税金などが発生する場合があります。

ただし、すべての売却で同じ費用が発生するわけではありません。

マンションなのか、戸建てなのか、土地なのか、住宅ローンが残っているのか、確定測量や建物解体が必要なのかなどによって変わります。

この記事では、不動産を売却するときにどのような費用がかかるのか、売却前に確認しておきたいポイントとあわせて分かりやすく解説します。

① 不動産売却ではどんな費用がかかる？

不動産売却で発生する可能性がある主な費用を整理すると、

・不動産会社へ支払う仲介手数料
・売買契約書に貼る収入印紙（印紙税）
・抵当権抹消などの登記費用
・司法書士への報酬
・確定測量などの測量費用
・建物や残置物などの撤去
・解体費用
・住宅ローンの一括返済に伴う費用
・譲渡所得が発生した場合の税金

などがあります。

ただし、例えばマンションの売却で確定測量や建物解体をすることは通常ありません。

反対に、土地を売却する場合には、境界の状況によって確定測量が必要になることがあります。

そのため、

「不動産を売ったら一律で○％の費用がかかる」

と考えるのではなく、自分の売却では何が必要なのかを一つずつ確認することが重要です。

② 仲介手数料

不動産会社へ売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した場合には、仲介手数料が発生します。

仲介手数料には法律に基づいて上限が定められています。

売買価格が400万円を超える場合には、一般的に次の速算式で上限額を計算できます。

（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税

例えば、3,000万円で売却した場合、

3,000万円 × 3％ ＝ 90万円↓90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円↓96万円 ＋ 消費税10％
↓
105万6,000円（税込）

となります。

つまり、3,000万円の売買の場合、105万6,000円（税込）が仲介手数料の上限額です。

なお、800万円以下の宅地・建物については、仲介手数料の特例があります。

仲介手数料については、別記事「不動産売却の仲介手数料はいくら？」で詳しく解説します。

③ 売買契約書の印紙税

紙の不動産売買契約書を作成する場合には、印紙税がかかります。

印紙税額は、基本的に契約書に記載された売買金額によって決まります。

例えば、現在の軽減措置が適用される不動産譲渡契約書の場合、

（1）500万円超～1,000万円以下・・・5,000円
（2）1,000万円超～5,000万円以下・・・10,000円
（3）10,000円5,000万円超～1億円以下・・・30,000円　　　
（4）1億円超～5億円以下・・・60,000円

となります。

そのため、3,000万円の不動産売買であれば印紙税は1万円です。

一方、紙の課税文書を作成せず、電子契約によって契約を締結する場合、その電磁的記録自体には印紙税は課税されません。

詳しくは「不動産売買契約書の印紙税はいくら？収入印紙が必要な理由」で解説します。

④ 抵当権抹消などの登記費用

住宅ローンを利用している不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。

売却時に住宅ローンが残っている場合には、一般的に売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移転します。

抵当権抹消登記の登録免許税は、原則として、

不動産1個につき1,000円です。

例えば、

土地1筆　1,000円
建物1棟　1,000円
──────────
合計　　 2,000円

となります。

ただし、これは登録免許税だけの金額です。

司法書士へ登記を依頼する場合には、別途司法書士報酬などが必要になります。

また、登記上の住所や氏名が現在と異なっている場合などには、売却前に別の登記手続きが必要になることもあります。

住宅ローンが残っている不動産の売却については、「住宅ローンが残っていても売却できる？抵当権抹消の流れ」で詳しく解説します。

⑤ 司法書士への費用

不動産売買の決済では、司法書士が登記手続きを行うことが一般的です。

売主側では、

・抵当権抹消登記
・住所変更登記
・氏名変更登記
・その他、売却に必要となる登記

などが必要になる場合があります。

どの登記が必要なのかによって費用は変わるため、司法書士費用は一律ではありません。

また、

「所有権移転登記の費用も売主が支払うの？」

と思われる方もいるかもしれません。

一般的な売買では、買主が所有権移転登記に必要な登録免許税や司法書士費用を負担し、売主は抵当権抹消など売主側で必要となる登記費用を負担する形があります。

ただし、実際の費用負担は売買契約の内容によって確認する必要があります。

⑥ 確定測量の費用

土地や戸建てを売却するときには、確定測量が必要になる場合があります。

例えば、

・境界標がない
・境界が不明確
・古い土地で測量資料がない
・隣地との境界確認が必要
・土地を分筆して売却する

などの場合です。

確定測量の費用は一律ではありません。

・土地の広さ
・土地の形状
・隣接地の数
・境界標の有無
・道路など官有地との境界確認
・境界の状況

などによって変わります。

そのため、土地家屋調査士へ見積もりを依頼して確認します。

また、確定測量には隣接地所有者との立会いや行政との確認などが必要となることがあり、費用だけではなく期間についても注意が必要です。

詳しくは「境界確定測量とは？不動産売却で測量が必要になるケースを解説」で確認できます。

⑦ 建物の解体費用

古家付き土地などを売却する場合には、建物を解体して更地にしてから引き渡すことがあります。

この場合には建物の解体費用が発生します。

ただし、

「古い建物だから必ず解体してから売却した方がいい」

とは限りません。

建物を残したまま、

・中古戸建として売却する
・古家付き土地として売却する
・買主が購入後に解体する

という方法もあります。

解体費用は、

・建物の構造
・建物の大きさ
・前面道路
・重機が入れるか
・残置物の量
・ブロック塀や樹木など撤去物の有無
・アスベストの有無や調査
・対策

などによって大きく変わります。

そのため、査定前や売却前に自己判断で建物を解体するのではなく、不動産会社へ相談してから判断する方がよいでしょう。

⑧ 残置物の撤去・処分費用

相続した不動産や長期間空き家になっている物件では、室内に家具や家電、生活用品などが残っていることがあります。

例えば、

・家具
・家電
・布団
・衣類
・食器
・倉庫内の荷物
・庭の物置

などです。

これらを売主側で撤去して引き渡す契約であれば、処分費用が発生することがあります。

ただし、必ず売却前にすべて処分しなければならないとは限りません。

売買条件によっては、買主との合意のうえで一部を残した状態で引き渡す場合もあります。

大量の残置物がある場合には、処分してから査定を依頼するのではなく、まず現状のまま不動産会社へ相談する方法もあります。

⑨ 住宅ローンの一括返済にかかる費用

住宅ローンが残っている場合には、売却にあわせて住宅ローンを一括返済することがあります。

金融機関や住宅ローンの商品によっては、繰上返済・一括返済に伴う手数料がかかる場合があります。

そのため、売却を検討するときには、

・現在の住宅ローン残高
・完済予定日の返済額
・一括返済に伴う手数料
・抵当権抹消書類の準備期間

などを金融機関へ確認しておきましょう。

特に重要なのが、住宅ローン残高だけで資金計画を考えないことです。

⑩ 譲渡所得が出た場合の税金

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税・住民税などが課税される場合があります。

ここで注意したいのが、

売却価格 − 購入価格 ＝ そのまま課税される利益

ではないということです。

基本的には、

譲渡価額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得

という考え方で計算します。

取得費には、不動産の購入代金だけではなく、一定の購入時費用などが含まれる場合があります。

また、建物については、所有期間中の減価償却費相当額を取得費から差し引いて計算する必要があります。

さらに、

・所有期間
・自宅として使用していたか
・取得した経緯
・利用できる特例や控除

などによって税額が大きく変わることがあります。

そのため、「買った金額より安く売ったから税金は絶対にかからない」と単純には判断できません。

税金については金額も大きくなる可能性があるため、必要に応じて税務署や税理士へ確認しましょう。

⑪ 売却代金から実際にいくら残る？

売主にとって重要なのは、

「いくらで売れるのか」だけではなく、「最終的にいくら手元に残るのか」

です。

例えば3,000万円で売却できたとしても、

売却価格　3,000万円
－住宅ローン返済
－仲介手数料
－登記関係費用
－印紙税
－測量費用（必要な場合）
－解体・撤去費用（必要な場合）
－譲渡所得に対する税金（発生する場合）
────────────────
＝最終的な手取り額

となります。

特に住宅ローンが残っている場合には、売却価格だけを見て「○○万円残る」と判断しないことが重要です。

査定を受けるときに、

「この金額で売れた場合、諸費用を引いてどのくらい残りそうですか？」

と不動産会社へ確認しておくと、売却後の資金計画を立てやすくなります。

⑫ 売却前に「概算費用」を確認しておく

実際の費用は売買契約や決済まで確定しないものもあります。

それでも、売却前の段階で、

・仲介手数料はいくらか
・印紙税はいくらか
・抵当権は付いているか
・測量は必要か
・解体は必要か
・残置物はあるか
・住宅ローンはいくら残っているか
・譲渡所得税が発生しそうか

を確認することはできます。

特に、売却代金を次の住宅購入や相続人への分配などに使う予定がある場合には、手取り額の見込みを早めに把握しておくことが重要です。

よくある質問 Q&A

Q. 不動産を売却したら、売却価格の何％くらいが費用になりますか？

一律には決められません。

仲介手数料だけであれば上限額の計算方法がありますが、測量・解体・住宅ローン・税金などは物件や売主の状況によって大きく異なります。

そのため、「売却価格の○％」だけで資金計画を立てるのではなく、必要な費用を個別に計算する方が正確です。

Q. 仲介手数料は売却できなかった場合も必要ですか？

仲介手数料は、基本的に売買契約が成立した場合に発生する成功報酬です。

ただし、依頼者が特別に依頼した広告など、通常の仲介業務とは別に費用が発生する場合があります。

Q. 売却代金から諸費用を全部差し引いてもらえますか？

費用によって支払方法や支払時期が異なります。

決済時に売却代金から支払うものもあれば、契約時や売却前に支払うもの、後日納税するものもあります。

特に譲渡所得に対する税金は、通常、売買決済時に自動的に差し引かれるものではありません。

Q. 測量や解体費用は必ず売主負担ですか？

必ずではありません。

誰がどこまで行うのかは、物件の状況や売買条件によって異なります。

「売主が確定測量を行う」「建物は現況のまま引き渡す」など、売買契約の条件を確認する必要があります。

Q. 売却する前に税金まで正確に計算できますか？

取得時の資料などがそろっていれば、ある程度計算できる場合があります。

特に、

・購入時の売買契約書
・購入時の仲介手数料などの領収書
・建物と土地の取得価額が分かる資料
・売却時の費用

などは保管しておきましょう。

税額は取得費・所有期間・利用できる特例などによって変わるため、最終的には税務署や税理士へ確認すると確実です。

まとめ

不動産売却では、仲介手数料だけでなく、

・仲介手数料
・印紙税
・登記費用
・司法書士費用
・測量費用
・解体
・撤去費用
・住宅ローンの返済に伴う費用
・譲渡所得に対する税金

などが発生する場合があります。

ただし、これらすべての費用が必ず発生するわけではありません。

重要なのは、

売却価格はいくらか
↓
自分の売却ではどの費用が必要か
↓
住宅ローンはいくら返済するか
↓
税金が発生する可能性はあるか
↓
最終的にいくら手元に残るのか

まで確認することです。

「3,000万円で売れた」という売却価格だけではなく、「3,000万円で売れた場合に最終的にいくら残るのか」まで考えることが、売却時の資金計画では重要です。

今回の記事はまとめ記事（親記事）として作り、仲介手数料・印紙税・抵当権抹消・確定測量など、すでに作成済みの記事へ各項目から内部リンクする構成が適しています。

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