専任媒介契約で売れない場合はどうする？契約期間中にできること
専任媒介契約を結んだものの、なかなか不動産が売れない場合は、契約期間中でも販売状況の確認や売却価格の見直し、不動産会社との販売方針の変更ができます。
また、契約期間の満了時には、更新せずに別の不動産会社へ依頼することも可能です。
この記事では、専任媒介契約で売れないときに、売主が確認したいことと契約期間中にできる対応を解説します。
■専任媒介契約で売れない場合、まず確認すること
専任媒介契約では、不動産会社に販売活動の状況を報告する義務があります。
専任媒介契約
・契約期間：最長3か月
・販売活動の報告：2週間に1回以上
・レインズへの登録義務：あり売主は、この報告をもとに販売状況を確認できます。
特に確認しておきたいのは、次の内容です。
・どのような広告活動を行っているか
・購入希望者から問い合わせがあるか
・内覧の申込みがあるか
・内覧後にどのような反応があったか
・今後どのような販売活動を予定しているか単に「問い合わせがありません」という報告だけでなく、これまでの販売活動と今後の対策を確認することが重要です。
■契約期間中にできること
1. 売却価格を見直す
問い合わせが少ない場合は、売却価格が周辺の競合物件と比べて高くなっていないか確認しましょう。
ただし、売れないからといって、すぐに値下げする必要はありません。
不動産会社に現在の売出物件や成約事例を確認してもらい、根拠をもとに判断することが大切です。
その不動産会社の成約事例や、レインズ上の他社の成約事例一覧を受領しましょう。
不動産会社には、自社の成約事例だけでなく、レインズに登録されている他社の成約事例も含め、比較対象となる物件の資料を提示してもらいましょう。
中古マンションの場合は、同じマンションや近隣の類似物件について、過去の成約価格や現在の売出価格を比較することが重要です。
特に、専有面積、階数、方位、築年数、リフォームの有無などを確認し、坪単価や㎡単価を比較することで、おおよその相場を把握できます。
また、不動産会社がリノベーションして販売した物件と、リフォームせず現状のまま販売した物件では、価格に差が生じるため、同じ条件で比較することが大切です。
中古戸建ての場合は、土地と建物の両方の条件によって価格が大きく異なります。
土地については、面積だけでなく、接道状況、高低差、造成の状況、敷地の形状などが価格に影響します。
建物については、築年数、雨漏りやシロアリ被害の有無、外壁や屋根の塗装・補修履歴、室内の維持管理状況などを確認する必要があります。
このように、マンションと戸建てでは価格を判断するポイントが異なるため、物件の条件に合った成約事例を参考に、現在の売却価格が適切か検討しましょう。
2. 販売活動の内容を見直す
価格以外にも、販売方法を改善できる場合があります。
・物件写真を撮り直す
・広告の説明文を改善する
・物件の魅力が伝わる情報を追加する
・内覧しやすい日程を設定する
・他の不動産会社への物件紹介状況を確認する専任媒介契約であっても、他の不動産会社から購入希望者の紹介を受けることは可能です。
そのため、依頼先の不動産会社だけでなく、他社を通じた販売活動の状況も確認しておきましょう。
3. 不動産会社と販売方針を相談する
一定期間売れない場合は、担当者と今後の販売方針を相談しましょう。
例えば、問い合わせは多いのに内覧につながらない場合と、内覧はあるのに購入申込みが入らない場合では、見直すポイントが異なります。
販売状況に応じて具体的な改善策を決めることが重要です。
■専任媒介契約の期間中に不動産会社を変更できる？
専任媒介契約の期間中でも、不動産会社との合意によって契約を終了することは可能です。
ただし、売れないという理由だけで、必ず一方的に解除できるわけではありません。
契約期間中に変更したい場合は、まず現在の不動産会社に相談し、契約終了について協議しましょう。
なお、不動産会社が媒介契約上の義務を果たしていない場合などは、契約内容や事情によって解除が認められることがあります。
■契約期間が終了したらどうなる？
専任媒介契約の有効期間は、最長3か月です。
期間満了時に売却できていない場合、売主は契約を更新するかどうか判断できます。
① 同じ不動産会社と専任媒介契約を更新する
② 別の不動産会社と専任媒介契約を結ぶ
③ 一般媒介契約に変更する専任媒介契約は、売主の申出によって更新する仕組みであり、自動的に更新されるものではありません。
販売活動に納得できない場合は、期間満了を機に依頼先や媒介契約の種類を見直すこともできます。
■よくある質問（Q&A）
Q1. 専任媒介契約で3か月売れなかったら、契約は終了しますか？
契約で定めた期間が満了すれば終了します。引き続き依頼する場合は、更新の手続きが必要です。
Q2. 契約期間中に売却価格を変更できますか？
はい。売主は不動産会社と相談しながら売却価格を見直すことができます。
Q3. 専任媒介契約中に別の不動産会社にも売却を依頼できますか？
原則としてできません。別の不動産会社に媒介を依頼したい場合は、現在の契約を適切に終了させる必要があります。
Q4. 売れない場合は、すぐに不動産会社を変更した方がよいですか？
必ずしもそうではありません。まず販売活動の内容や問い合わせ状況を確認し、改善できる点がないか検討しましょう。
■まとめ
専任媒介契約で不動産が売れない場合でも、契約期間中にできることはあります。
まずは販売活動の報告を確認し、売却価格や広告内容、販売方針を見直しましょう。
それでも改善が見込めない場合は、契約期間の満了時に不動産会社や媒介契約の種類を変更することも選択肢です。
売れない原因を詳しく確認したい方は、不動産が売れない理由は？売却が長期化する原因と見直すポイントも参考にしてください。
また、契約期間の満了後に一般媒介へ変更する場合は、専任媒介から一般媒介に変更できる？契約途中で変更するときの注意点で解説しています。
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