「家を売ったら、結局いくら手元に残るの？」
不動産を3,000万円で売却できたからといって、3,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
不動産を売却すると、仲介手数料や印紙税、登記費用など、さまざまな費用がかかります。
また、売却によって利益が出た場合には、譲渡所得税が発生することもあります。
そのため、不動産を売却するときは、
「いくらで売れるのか」だけではなく、「売却後にいくら手元に残るのか」
まで考えておくことが大切です。
この記事では、不動産売却で一般的に必要になる費用と税金について、初めて売却する方にも分かりやすく解説します。
不動産売却でかかる主な費用
| 費用 | どんな費用？ |
|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産会社へ支払う報酬 |
| 印紙税 | 売買契約書にかかる税金 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローン等の抵当権を消す費用 |
| 司法書士費用 | 登記手続きを依頼する場合の報酬 |
| 測量費 | 境界確定などが必要な場合 |
| 解体費 | 建物を解体して売却する場合 |
| その他 | 残置物撤去・クリーニングなど |
| 譲渡所得税 | 売却によって利益が出た場合 |
すべての売却で、これらの費用が発生するわけではありません。
物件の状態や売却条件によって必要な費用は変わります。
① 仲介手数料
不動産会社へ売却を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う報酬です。
例えば、売買価格が3,000万円の場合、一般的な上限額の計算では、
3,000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
となります。
仲介手数料は売却費用の中でも金額が大きいため、最初に把握しておきたい費用です。
② 印紙税
不動産売買契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかります。
印紙税額は売買価格によって異なり、軽減措置が適用されている期間もあります。
契約時点の最新の税額を確認しましょう。
③ 抵当権抹消・司法書士費用
住宅ローンが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されていることがあります。
売却時には、原則として残代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。
その登記手続きを司法書士へ依頼する場合には、
■登録免許税＝国に払うお金
抵当権抹消登記などを行う際に国へ納める税金です。抵当権抹消登記の場合は、原則として不動産1個につき1,000円です。例えば土地1筆＋建物1棟なら2,000円です。
■司法書士報酬＝手続きを依頼した司法書士に払うお金
抵当権抹消などの登記手続きを司法書士へ依頼した場合に支払う報酬です。金額は司法書士や手続内容によって異なります。
などが必要になります。
また、登記簿上の住所や氏名が現在と異なっている場合には、別途変更登記が必要になることもあります。
④ 測量費
土地や戸建を売却する場合、境界を明確にするために測量が必要になることがあります。
基本的には不動産売買の契約書には「境界明示」と記載されております。
境界標を設置してから期間が経過し、無くなっていることもあります。その場合は同じ場所に境界標を再設置する「復元」が必要になります。
一般的な住宅地であれば45万円～55万円ほどが相場で、最終報告まで入れると2.3ヶ月期間がかかります。
特に、
- 境界標がない
- 登記面積と現況が違う
- 隣地との境界が不明
- 買主から確定測量を求められた
といった場合には注意が必要です。
測量費は土地の広さや形状、隣接地の数などによって変わるため、事前に土地家屋調査士などへ確認します。
⑤ 建物の解体費
古家付き土地などでは、
「建物を残したまま売るのか」
「売主が解体して更地で引き渡すのか」
によって費用が大きく変わります。
解体費用は建物の構造・面積だけでなく、
- アスベスト（アスベストがあった場合は、約倍額かかると思ってください）
- 地中埋設物（ガラ、岩、電柱、ゴミ、木材など）
- 前面道路の広さ（トラックの大きさが限定される）
- 重機が入れるか
- 残置物
- 交通誘導員の準備
- 井戸、浄化槽
などによっても変動します。
そのため、安易に「解体費○○万円」と考えず、見積りを取ってから売却条件を決めることをおすすめします。
建物の「解体費用の坪単価」相場は、
「木造」約3万〜6万円、「鉄骨造」約4万〜8万円、「鉄筋コンクリート（RC）造」約5万〜10万円
延床面積30坪の場合、
「木造」90万〜180万円、「鉄骨造」120万〜240万円、「RC造」150万〜300万円となります。
⑥ その他にかかる可能性がある費用
物件によっては、
- 家財・残置物の撤去
- ハウスクリーニング
- 建物の補修
- 庭木の撤去
- 越境物の是正
- 引越し費用
などが発生することもあります。
ここで大切なのは、
「売却するために、本当にその工事が必要なのか？」
を考えることです。
例えば100万円かけてリフォームしても、必ず100万円高く売れるとは限りません。
工事をする前に、不動産会社へ相談した方がよいでしょう。
⑦ 譲渡所得税
ここは特に間違えやすいところです。
売却価格そのものに税金がかかるわけではありません。
基本的には、
売却によって生じた利益（譲渡所得）
に対して税金が計算されます。
イメージとしては、
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除等
によって譲渡所得を計算します。
また、所有期間やマイホームの特例などによって税額が大きく変わることがあります。
税金については内容がかなり多いため、別の記事で詳しく解説します。
3,000万円で売却したら、いくら手元に残る？
ここはこの記事のメイン図解にしたいです。
例えば、
売却価格 3,000万円
↓
仲介手数料
↓
印紙税
↓
登記関係費用
↓
住宅ローン残債
↓
その他の売却費用
↓
実際に手元に残るお金
という流れです。
ポイントは、
「売却価格」と「手取り額」は違う
ということです。
特に住宅ローンが残っている場合は、
売却価格－諸費用だけではなく、ローン残債も考える必要があります。
売却前に「手取り額」を計算しておこう
私がおすすめするのは、査定価格を聞いた段階で不動産会社に、
「この価格で売れた場合、最終的にいくら手元に残りますか？」
と聞くことです。
例えば、
- 2,500万円で売れた場合
- 2,800万円で売れた場合
- 3,000万円で売れた場合
の3パターン程度を計算してもらえば、売却後の資金計画が立てやすくなります。
査定価格だけを見るのではなく、
「最終的な手取りはいくらになるのか」
まで確認することが重要です。
よくある質問 Q&A
Q. 不動産会社に査定をお願いするだけでも費用はかかりますか？
一般的な売却査定であれば、無料で行っています。査定だけで費用をいただくケースは一度も聞いたことがございません。
もし必要と言われた場合は、もう一度間違えないか確認ください。行き違いの場合が多いです。
Q. 仲介手数料はいつ支払いますか？
不動産会社や契約内容によって支払時期が異なりますが、一般的には最後の引き渡し（決済）の時になります。もちろん前払いは不要なので、買主さまから頂いた売買価格が振り込まれたら、売買価格の一部を仲介手数料として不動産会社に渡せば問題ございません。
不動産会社によっては、売買契約を行った時点で半額だけでも受領するケースがございます。
その場合は、売買契約後に何かしらの理由でキャンセルになったら、一旦契約締結までは行っているので半額の仲介手数料は戻ってこないこない可能性がございます。
事前にそのようになった場合、返金になるのか？など十分理解した上で支払うようにして下さい。
Q. 売却前にリフォームした方が高く売れますか？
必ずしもそうとは限りません。リフォーム費用以上に売却価格が上がるとは限らないため、工事前に不動産会社へ相談することをおすすめします。
またこの分は新品にリフォームしました。という告知が付きますので、その内容で不具合があれば引き渡したあとに責任を負う必要がある場合もございます。
現状のありのまま売却する方が効率的であって、合理的でもあります。
Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？
売却自体は可能ですが、原則として引渡しまでにローンを完済し、抵当権を抹消できるよう資金計画を立てる必要があります。
昔のように、長期的に同じ家に住む方ばかりではございません。ライフスタイルの変化で5年～10年で転居される場合は、手元の現金でローンの返済ができなかったりします。
売却額≧残債+売却時の諸経費の状態でしたら、最終の引き渡しの時に買主さまから頂いた売買額をそのままローン返済へ同時手続きを行うことが可能になります。
Q. 売却したら必ず税金がかかりますか？
必ずしもそうではありません。取得費や譲渡費用などを差し引いた結果、譲渡所得が発生するかどうかや、利用できる特例などによって異なります。また状況によって、減税もございますので最寄りの税務署、税理士にご相談されてみてください。
まとめ
不動産売却では、売却価格だけを見るのではなく、最終的な手取り額まで考えることが大切です。
特に確認しておきたいのは、
- 仲介手数料
- 印紙税
- 登記関係費用
- 測量・解体など物件ごとの費用
- 住宅ローン残債
- 譲渡所得税
です。
売却を検討するときは、不動産会社から査定価格を聞くだけでなく、
「この金額で売却したら、最終的にいくら残るのか？」
まで確認しておくと、売却後の資金計画を立てやすくなります。
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