土地や中古住宅を売却するとき、不動産会社から「この土地はセットバックが必要です」と説明されることがあります。
セットバックとは、簡単にいうと、建築基準法上の道路幅員を確保するために、建物を建てる際などに敷地を道路側から後退させることです。
特に、幅員4m未満の「2項道路」に接している土地では、セットバックが必要になることがあります。
ただし、
「前面道路が4m未満なら必ずセットバックが必要」というわけではありません。
まず確認しなければならないのは、前面道路が建築基準法上どのような道路として扱われているかです。
また、セットバックが必要な土地では、後退する位置や面積によって、建替え後に利用できる敷地面積にも影響します。
この記事では、2項道路に接する土地を売却するときに知っておきたいセットバックの仕組みと、売却前に確認するポイントを解説します。
- ■セットバックとは？
- ■2項道路とは？
- ■なぜセットバックが必要なの？
- ■セットバックは必ず「道路中心線から2m」？
- ■現在の道路の真ん中が「中心線」とは限らない
- ■セットバック部分には建物を建てられない
- ■建蔽率・容積率の計算にも影響する
- ■セットバック部分に門や塀は作れる？
- ■既存の建物がセットバック部分にあったら？
- ■既存の塀や門がセットバック部分にある場合は？
- ■セットバック部分は分筆しないといけない？
- ■セットバックした土地は自治体のものになる？
- ■セットバック済みかどうかはどう確認する？
- ■セットバック面積はどうやって確認する？
- ■売却前にセットバック工事をする必要はある？
- ■セットバックが必要だと土地の価格は下がる？
- ■売買契約ではセットバックについてどう扱う？
- ■2項道路でも再建築できるとは限らない
- ■2項道路に接する土地を売却するときの確認手順
- ■セットバックが必要でも売却はできる
- ■よくある質問 Q&A
- ■まとめ
■セットバックとは？
セットバックとは、建築基準法上必要となる道路幅員を確保するため、建築物などを道路から後退させることです。
住宅を建築する敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。
そして、建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上が基本です。
しかし、昔から住宅が建ち並んでいる地域では、現在でも幅員4m未満の道路が多く残っています。
このような道路のうち一定の要件を満たし、特定行政庁から指定されたものが、建築基準法第42条第2項の道路です。
一般的に、
「2項道路」
「みなし道路」
などと呼ばれています。
2項道路に接する土地では、建替えなどを行う際に、原則として道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要があります。
これが「セットバック」です。
■2項道路とは？
2項道路とは、建築基準法が適用された時点ですでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。
本来、建築基準法上の道路は原則として幅員4m以上必要です。
しかし、昔から存在する幅員の狭い道路をすべて建築基準法上の道路として認めないことにすると、その道路沿いにある多くの土地で建替えができなくなってしまいます。
そこで一定の要件を満たす道については、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなす仕組みがあります。
これが2項道路です。
重要なのは、
「道路幅員が4m未満＝2項道路」ではない
という点です。
現地で道路の幅を測っただけでは、その道路が2項道路なのか、それとも建築基準法上の道路ではないのか判断できません。
売却するときは、特定行政庁などで建築基準法上の道路種別を確認する必要があります。
■なぜセットバックが必要なの？
幅員4m未満の道路沿いですべての建物を一度に後退させ、道路を広げることは現実的ではありません。
そこで2項道路では、建替えなどが行われる際に、それぞれの土地が順番にセットバックすることで、将来的に必要な道路幅員を確保していく仕組みになっています。
例えば、現在の道路幅員が3mだったとします。
道路の中心線が正しく確認でき、両側が通常の宅地である場合は、原則として中心線からそれぞれ2mの位置が道路境界線とみなされます。
現在の道路幅員が中心線から左右1.5mずつであれば、
現在の道路境界
↓
さらに0.5m後退
↓
中心線から2m
というイメージです。
そのため、道路の両側でセットバックが進めば、最終的に4mの道路空間が確保されることになります。
■セットバックは必ず「道路中心線から2m」？
基本的には、2項道路の中心線から水平距離2mの位置が道路境界線とみなされます。
ただし、すべての2項道路で両側に2mずつ後退するとは限りません。
例えば道路の片側が、
・川
・水路
・がけ地
・線路敷地
などで、道路を反対側へ広げることができない場合があります。
このような場合は、川やがけ地などの境界線から道路側へ4mの位置が道路境界線とみなされることがあります。
つまり、片側だけがセットバックするケースです。
そのため、「道路幅員が3mだから、自分の土地は50cmセットバックすればよい」
と単純に計算できるとは限りません。
道路の状況によってセットバックする位置が変わる可能性があります。
■現在の道路の真ん中が「中心線」とは限らない
セットバックで特に注意したいのが道路の中心線です。
現地を見ると、「道路の真ん中はここだろう」と判断できそうに見える場合があります。
しかし、現在舗装されている道路の物理的な中心が、そのまま建築基準法上の中心線になるとは限りません。
例えば、
・過去に片側だけ道路が広げられている
・道路形状が途中で変わっている
・側溝の位置が変わっている
・道路境界が不明確
・過去の建築時にすでに一部セットバックされている
などのケースがあります。
そのためセットバック位置を確認するときは、単純に現在の道路幅員を測って半分にするのではなく、行政にある道路関係資料や過去の建築資料、現地の状況などを確認します。
■セットバック部分には建物を建てられない
2項道路では、セットバックした部分は建築基準法上「道路」とみなされます。
そのため、セットバック部分を建物の敷地として利用することはできません。
例えば、
土地の登記面積 100㎡
セットバック部分 10㎡
だった場合、建築計画上利用できる敷地面積は、原則としてセットバック部分を除いた90㎡になります。
登記上100㎡あるからといって、100㎡すべてを建築計画に利用できるとは限りません。
■建蔽率・容積率の計算にも影響する
セットバック部分は、建蔽率や容積率を計算するときの敷地面積にも算入できません。
例えば、
登記面積 100㎡
セットバック部分 10㎡
建築計画上の敷地面積 90㎡
という土地で、指定建蔽率60％の場合、
100㎡ × 60％ ＝ 60㎡ではなく、90㎡ × 60％ ＝ 54㎡が建築面積の上限を考える際の基準になります。
容積率についても同様に、セットバック部分を除いた敷地面積を基準として考えます。
そのためセットバック面積が大きい土地では、建替えできる建物の大きさに影響することがあります。
土地を売却するときも、登記面積だけでなく、セットバック後に実際どの程度の敷地を建築に利用できるのかが重要です。
■セットバック部分に門や塀は作れる？
セットバック部分は道路とみなされるため、建物だけでなく、原則として門や塀などを設置することもできません。
例えば、
・ブロック塀
・門柱
・門扉
・建築物
などをセットバック部分に新たに設置することはできません。
また、敷地を造成するための擁壁についても注意が必要です。
そのため建替えを行う場合、建物だけ後退させればよいとは限りません。
既存のブロック塀や門などがセットバック部分にある場合は、建築計画に伴って撤去や移設が必要になることがあります。
■既存の建物がセットバック部分にあったら？
古い住宅では、現在のセットバックラインより道路側に建物の一部が存在していることがあります。
だからといって、
「現在の建物が違法だから、売却前に必ず取り壊さなければならない」
と単純に判断するものではありません。
建築された時期や当時の法令、道路の指定時期、建築確認の内容などを確認する必要があります。
一方、将来建替えを行う場合には、原則として現在の建物と同じ位置まで建物を建てられず、セットバック後の敷地内で建築計画を立てることになります。
中古住宅として売却するときは、
「現在建物が建っていること」と「将来同じ位置に建替えできること」は別
と考えることが重要です。
■既存の塀や門がセットバック部分にある場合は？
古い住宅では、道路沿いのブロック塀や門がセットバックラインより道路側に残っていることがあります。
この場合も、売却するからといって必ず事前に撤去しなければならないとは限りません。
ただし、買主が建替えをするときには撤去や移設が必要になる可能性があります。
そのため売却時には、
・どこまでセットバックが必要なのか
・既存の塀や門がセットバック部分にあるか
・建替え時に撤去が必要になるか
などを確認しておくことが重要です。
■セットバック部分は分筆しないといけない？
セットバックが必要だからといって、必ずセットバック部分を分筆しなければならないわけではありません。
セットバックとは、建築基準法上の道路境界線の問題です。
一方、分筆は土地を登記上複数の土地に分ける手続きです。
そのため、「セットバックする＝必ず分筆する」ではありません。
ただし、自治体の狭あい道路整備事業などを利用してセットバック部分を自治体へ寄付する場合には、分筆や所有権移転などが必要になることがあります。
具体的な取り扱いは自治体や道路の状況によって異なるため、個別に確認します。
■セットバックした土地は自治体のものになる？
これもよくある誤解です。
セットバックしたからといって、セットバック部分の所有権が自動的に市町村へ移るわけではありません。
セットバック部分が道路として利用されていても、土地の所有者がそのまま所有している場合があります。
一方、自治体によっては狭あい道路の拡幅整備制度などがあり、一定の条件を満たせば、
・自治体へ寄付する
・自治体が整備する
・所有者が自主管理する
などの取り扱いがあります。
つまり、建築基準法上セットバックすることと、セットバック部分の所有権を自治体へ移すことは別の問題です。
売却するときは、セットバック部分が誰の所有になっているのかも確認しましょう。
■セットバック済みかどうかはどう確認する？
現地を見るだけでは、セットバックが完了しているか判断できないことがあります。
例えば、道路沿いに新しい側溝や舗装があり、見た目では道路が広くなっているように見えても、それだけで法的なセットバック位置が確定しているとは限りません。
確認するときは、
・建築基準法上の道路種別
・道路に関する行政資料
・過去の建築確認資料
・測量図
・境界標
・現地の道路幅員
・既存建物や塀の位置
などを確認します。
特に重要なのが、特定行政庁などで道路種別や道路に関する資料を確認することです。
インターネット上で指定道路情報を公開している自治体もありますが、売買や建築など重要な判断をするときは、必要に応じて担当窓口で確認した方がよいでしょう。
■セットバック面積はどうやって確認する？
セットバック面積は、
「道路幅員が3mだから敷地全体を50cm後退させる」
といった単純な計算だけでは正確に判断できない場合があります。
道路中心線がどこなのか、道路境界がどこなのか、土地が道路にどのような形で接しているのかによって面積が変わるためです。
また、道路が曲がっていたり、敷地の間口が斜めになっていたりすると、セットバック部分の形状も複雑になります。
売却時に正確なセットバック面積が必要な場合は、土地家屋調査士などによる測量が必要になることがあります。
■売却前にセットバック工事をする必要はある？
セットバックが必要な土地だからといって、売却前に必ず道路を広げる工事をしなければならないわけではありません。
例えば、現在建っている中古住宅を現状のまま売却し、買主が将来建替えをするときにセットバックするケースもあります。
重要なのは、買主に、
・前面道路が2項道路であること
・将来建替え時にセットバックが必要になること
・おおよそのセットバック範囲
・セットバック後の利用可能な敷地面積
・既存の塀などに影響がある可能性
を説明できるようにしておくことです。
売却前に工事をするかどうかは、物件の状況や売却方法を踏まえて判断します。
■セットバックが必要だと土地の価格は下がる？
セットバックが必要だからといって、必ず一定額価格が下がるわけではありません。
ただし、買主から見ると、登記上の土地面積すべてを建築に利用できないため、査定価格に影響する可能性があります。
特に、
・土地面積が小さい
・セットバック面積が大きい
・間口が狭い
・セットバック後の建築可能面積が小さくなる
・既存の塀や擁壁の撤去費用がかかる
といった土地では影響が大きくなることがあります。
反対に、敷地面積に余裕があり、セットバック面積がわずかであれば、影響が比較的小さい場合もあります。
重要なのは「セットバックがあるかどうか」だけではなく、セットバックによって土地の利用にどの程度影響するのかです。
■売買契約ではセットバックについてどう扱う？
2項道路に接する土地を売却するときは、買主が購入後に初めてセットバックを知ることがないようにすることが重要です。
物件に応じて、
・前面道路が2項道路であること
・セットバックが必要であること
・セットバックのおおよその面積
・面積が確定しているか
・セットバック部分の所有関係
・既存の塀や門などの状況
などを確認し、重要事項説明や売買契約で必要な説明を行います。
特にセットバック面積が未確定の場合は、確定している数字のように説明しないよう注意が必要です。
「約○㎡」「概算」など、調査状況に応じた説明が必要になります。
■2項道路でも再建築できるとは限らない
2項道路は建築基準法上の道路なので、適切に接道していれば建替えできるケースが一般的です。
ただし、
「前面道路が2項道路だから必ず再建築できる」
とまでは判断できません。
建物を建築するためには、道路種別だけでなく接道長さや敷地形状など、その他の建築基準法上の条件も確認する必要があります。
また、現地では道路のように見えていても、調査すると建築基準法上の道路ではなかったというケースもあります。
土地を売却するときは、「道があるか」ではなく、「建築基準法上どの道路に、どのように接しているか」を確認することが重要です。
■2項道路に接する土地を売却するときの確認手順
2項道路に接する土地を売却するときは、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
① 前面道路の建築基準法上の道路種別を確認する
② 2項道路であることを確認する
③ 道路中心線や道路境界に関する資料を確認する
④ セットバックラインを確認する
⑤ セットバック部分のおおよその面積を確認する
⑥ 建物・門・塀・擁壁などの位置を確認する
⑦ セットバック部分の所有関係を確認する
⑧ 必要に応じて測量する
⑨ 買主へ説明して売買契約へ進む
特に重要なのは、
「道路幅員が4m未満だからセットバックが必要」と現地だけで判断しないことです。
まず建築基準法上の道路種別を確認し、そのうえでセットバックの範囲を調べます。
■セットバックが必要でも売却はできる
セットバックが必要な土地でも売却することはできます。
古くから住宅が建ち並んでいる地域では、2項道路に接している土地は珍しいものではありません。
大切なのは、セットバックがあること自体よりも、
・道路種別が確認できているか
・セットバックラインがどこなのか
・どの程度敷地が減るのか
・建替えにどのような影響があるのか
・塀や門などの撤去が必要になるのか
・セットバック部分を誰が所有しているのか
を整理して買主へ説明できることです。
「道路が狭いから売れない」と判断するのではなく、まず道路について正確に調査しましょう。
■よくある質問 Q&A
1. Q. 前面道路が4m未満なら必ずセットバックが必要ですか？
必ず必要とは限りません。
道路幅員が4m未満でも、その道が建築基準法第42条第2項の道路に指定されているかなどによって取り扱いが異なります。
まず建築基準法上の道路種別を確認することが重要です。
2. Q. 2項道路とみなし道路は同じですか？
一般的には、建築基準法第42条第2項の道路を「2項道路」や「みなし道路」と呼びます。
幅員4m未満でも一定の要件を満たし、特定行政庁から指定された道路です。
3. Q. セットバック部分も自分の土地ですか？
セットバックしただけで所有権が自動的に自治体へ移るわけではありません。
所有者がそのまま所有する場合もあれば、自治体の制度を利用して寄付する場合などもあります。
建築基準法上のセットバックと土地の所有権は分けて考える必要があります。
4. Q. セットバック部分に駐車できますか？
セットバック部分は建築基準法上道路とみなされる部分であり、道路としての機能を妨げるような利用は避ける必要があります。
具体的な利用方法については、道路の管理状況や自治体の取り扱いも含めて確認した方がよいでしょう。
5. Q. セットバックが必要な土地でも売却できますか？
売却できます。
ただし、買主が将来建替えをするときの敷地面積や建築計画に影響するため、道路種別、セットバック範囲、面積、既存の塀などの状況を事前に確認しておくことが重要です。
■まとめ
セットバックとは、2項道路などに接する土地で、建築基準法上必要な道路幅員を確保するために敷地を後退させることです。
2項道路では原則として道路中心線から2mの位置が道路境界線とみなされ、建替えなどの際にはセットバックが必要になります。
ただし、「幅員4m未満＝必ず2項道路」ではありません。
また、「セットバック＝土地を自治体へ寄付する」でもありません。
土地を売却するときは、
・建築基準法上の道路種別
・道路中心線
・セットバックライン
・セットバック面積
・建築に利用できる敷地面積
・既存の建物、門、塀、擁壁
・セットバック部分の所有関係
を確認することが重要です。
特に道路の中心線は、現在舗装されている道路の真ん中と一致するとは限りません。
2項道路に接する土地を売却するときは、現地だけで判断せず、行政の道路資料や過去の建築資料、必要に応じて測量などで確認してから売却を進めましょう。
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