不動産会社へ売却を依頼し、売買契約が成立すると「仲介手数料」がかかります。
不動産を初めて売却する方からすると、
「仲介手数料はいくらかかるの？」
「3％＋6万円ってどういう意味？」
「不動産会社によって金額は違うの？」
と疑問に思われるかもしれません。
仲介手数料には、法律に基づいて不動産会社が受け取ることのできる上限額が定められています。
今回は、不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法や支払時期、800万円以下の不動産を売買する場合の特例について分かりやすく解説します。
① 不動産売却の「仲介手数料」とは？
仲介手数料とは、不動産会社へ売却の仲介を依頼し、売買契約が成立した場合に支払う報酬です。
不動産会社は売却を依頼されると、
- 物件の調査
- 販売活動
- 購入希望者への案内
- 売買条件の調整
- 売買契約の手続き
- 決済・引渡しに向けた手続き
- 買主の融資フォロー
などを行います。
これらの仲介業務に対して支払うのが「仲介手数料」です。
仲介手数料は不動産会社が自由にいくらでも設定できるわけではなく、宅地建物取引業法に基づく国土交通省告示によって上限額が定められています。
② 仲介手数料はいくらかかる？
売買価格が400万円を超える場合、原則の仲介手数料の上限額は、一般的に次の速算式で計算できます。（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税 ※ただし、800万円以下の宅地・建物については、後述する特例があります。
例えば、3,000万円で不動産を売却した場合、
3,000万円 × 3％ ＝ 90万円
90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円
96万円 ＋ 消費税10％ ＝ 105万6,000円
となります。
したがって、3,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料は、105万6,000円（税込）が上限額となります。
③ なぜ「3％＋6万円」なの？
「3％＋6万円」という計算式を見て、
「なぜ6万円を足すの？」
と思われる方もいるかもしれません。
本来、仲介手数料の上限は売買価格を次の3段階に分けて計算します。
200万円以下の部分 → 5％
200万円超～400万円以下の部分 → 4％
400万円を超える部分 → 3％
これに消費税が加算されます。
例えば3,000万円の場合、
200万円 × 5％ ＝ 10万円
200万円 × 4％ ＝ 8万円
2,600万円 × 3％ ＝ 78万円
合計すると、96万円＋消費税です。
この計算を簡単にしたものが、売買価格 × 3％ ＋ 6万円という速算式です。
つまり、「6万円」という別の費用が追加されているわけではありません。
では、なぜ「＋6万円」になるのでしょうか。
すべてを3％で計算した場合と比較すると、
最初の200万円部分
5％ − 3％ ＝ 2％
200万円 × 2％ ＝ 4万円の差
次の200万円部分
4％ − 3％ ＝ 1％
200万円 × 1％ ＝ 2万円の差
この差額を合計すると、
4万円 ＋ 2万円 ＝ 6万円となります。
つまり「＋6万円」は、3％で一括計算した場合と、本来の5％・4％・3％で段階的に計算した場合との差額を調整するための金額です。
④ 「800万円以下」の不動産には特例がある
ここは特に注意が必要です。
2024年7月1日から、売買価格800万円以下の宅地・建物について、仲介手数料の特例が適用されるようになりました。
この特例では、不動産会社が依頼者の一方から受け取ることのできる仲介手数料について、
30万円＋消費税＝最大33万円（税込）まで受領できる場合があります。
国土交通省では、この対象を「低廉な空家等」としていますが、現在は使用状態を問わず、価格800万円以下の宅地・建物が対象です。
例えば500万円の不動産の場合、通常の速算式では、
500万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 21万円
消費税込みで 23万1,000円となります。
しかし、特例が適用される場合には、仲介に要する費用を勘案して最大33万円（税込）まで仲介手数料を受領できる場合があります。
そのため、800万円以下の不動産を売却・購入する場合は、媒介契約を締結する際などに仲介手数料を確認しておきましょう。
⑤ 仲介手数料には消費税がかかる？
仲介手数料には消費税がかかります。
例えば、仲介手数料96万円の場合、消費税96,000円を加えて、合計105万6,000円となります。
なお、不動産そのものの売買価格に消費税が含まれている場合には、仲介手数料を計算する際の売買代金について注意が必要です。
国土交通省の告示では、仲介手数料の算定基礎となる売買代金について、売買に係る消費税等相当額を含まないものとされています。
⑥ 仲介手数料はいつ支払う？
仲介手数料を支払う時期は、不動産会社との取り決めによって異なります。
例えば「売買契約時に一部を支払い、決済・引渡し時に残額を支払う」場合や、
「決済・引渡し時に全額を支払う」場合などがあります。
支払時期については、媒介契約時などに不動産会社へ確認しておきましょう！
⑦ 売主と買主の両方が仲介手数料を払うこともある？
不動産会社が売主と買主の双方から仲介の依頼を受ける場合があります。
この場合、法令で定められた上限の範囲内で、売主・買主それぞれから仲介手数料を受け取ることができます。
例えば3,000万円の売買であれば、
売主から最大105万6,000円（税込）
買主から最大105万6,000円（税込）
となる場合があります。
ただし、仲介手数料はあくまで「上限額」です。
必ず上限額を支払わなければならないという意味ではなく、実際の仲介手数料は上限額の範囲内で不動産会社と依頼者との間で定めます。
⑧ 仲介手数料以外にも売却費用はかかる？
不動産を売却するときは、仲介手数料以外にも費用が発生する場合があります。
例えば、
- 売買契約書の印紙税
- 抵当権抹消登記などの費用
- 司法書士への報酬
- 測量費用
- 建物の解体費用
- 譲渡所得が発生した場合の税金
などです。
すべての売却で発生するわけではありませんが、仲介手数料だけで資金計画を考えないことが重要です。
不動産売却にかかる費用全体については「不動産売却にかかる費用はいくら？手数料・税金を事前に知ろう」で詳しく解説しています。
よくある質問 Q&A
Q. 仲介手数料は必ず「3％＋6万円＋消費税」ですか？
いいえ。「3％＋6万円＋消費税」は、売買価格が400万円を超える場合に上限額を簡単に求めるための速算式です。仲介手数料は上限額の範囲内で決められます。
Q. 売却できなかった場合でも仲介手数料は必要ですか？
仲介手数料は、基本的に売買契約が成立した場合に発生する成功報酬です。
ただし、依頼者から特別に依頼した広告など、通常の仲介業務とは別に費用が発生する場合があります。国土交通省の告示でも、依頼者の依頼によって行う広告料金に相当する額については、一定の場合に報酬とは別に受領できることが定められています。
Q. 800万円以下なら必ず33万円ですか？
いいえ。33万円（税込）は特例による上限額です。800万円以下の宅地・建物だからといって、必ず33万円になるという意味ではありません。
詳しくは「仲介手数料とは」で解説しています。
Q. 仲介手数料は値引きできますか？
法律で定められているのは上限額です。そのため、上限額より低い仲介手数料を設定すること自体は可能です。ただし、実際の金額については媒介を依頼する不動産会社との取り決めになります。
まとめ
不動産売却の仲介手数料には上限額が定められています。
売買価格が400万円を超える場合は、
（売買価格 × 3％ ＋ 6万円）＋ 消費税
という速算式で上限額を計算できます。
ただし、800万円以下の宅地・建物については、最大33万円（税込）となる特例があるため注意が必要です。
また、「3％＋6万円」は必ず支払う金額ではなく、あくまで上限額を求めるための計算方法です。
不動産を売却するときは仲介手数料だけでなく、登記費用や印紙税、測量費用、譲渡所得に対する税金などが発生する場合もあります。
売却を依頼する前に、仲介手数料を含めた売却費用全体を確認しておきましょう。
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