中古住宅を売却しようとした際に、建築確認済証が見つからず「この家は売却できるの？」と不安になる方もいると思います。
結論からいうと、建築確認済証がない家でも売却することは可能です。
ただし、「建築確認済証を紛失した」だけなのか、「建築確認そのものを受けていない」のかによって、確認すべき内容は異なります。
この記事では、建築確認済証がない場合の調査方法と、売却前に確認しておきたいことを解説します。
■建築確認済証がない家でも売却できる？
建築確認済証がないことだけを理由に、不動産の売却が禁止されるわけではありません。
建築確認済証とは、建築工事を始める前に、建築計画が建築基準法などの規定に適合していることについて確認を受けた際に交付される書類です。
建築確認済証がない理由として、次のようなケースが考えられます。
・建築確認済証が交付されたが紛失している
・建築確認を受けた履歴が確認できない
・建築当時は建築確認が必要なかった建築確認済証がないことと、違法建築であることは同じではありません。
まずは建築確認を受けた履歴があるかどうかを調べることが重要です。
■建築確認済証を紛失した場合の確認方法
建築確認済証を紛失した場合は、建物の所在地を管轄する行政庁などで、建築確認の履歴を調べることができます。
主に確認する資料は次の2つです。
不動産売却時に準備しておきたい書類については、「不動産売却に必要な書類は？査定・売買契約・決済までに準備するものを解説」で詳しく解説しています。
1. 台帳記載事項証明書
台帳記載事項証明書は、行政庁などが保管する建築確認台帳に記録されている内容を証明する書類です。
主に次のような事項を確認できます。
・建築確認済証の交付年月日
・建築確認番号
・建物の用途や構造
・建物の階数や延べ面積記録が残っていれば、建築確認済証の原本がなくても、建築確認を受けた履歴を確認できます。
ただし、台帳記載事項証明書は建築確認済証そのものを再発行する書類ではありません。
2. 建築計画概要書
建築計画概要書は、建築確認を受けた建物の計画内容などを確認できる資料です。
建物の所在地、用途、構造、規模、配置図などを確認できる場合があります。
ただし、古い建物では資料が保存されていないこともあり、すべての建物について取得できるわけではありません。
また、建築計画概要書は建築当時の計画を示すものであり、現在の建物がそのとおりに建築されていることを証明するものではありません。
■建築確認の履歴が見つからない場合は？
行政庁などで調査しても、建築確認の履歴が見つからない場合があります。
この場合、次の2つを区別する必要があります。
① 建築確認が必要だったが、受けていない
② 建築当時、建築確認が必要なかった古い建物では、建築当時の区域指定や建物の規模などによって、建築確認が必要なかったケースもあります。
例えば、建築当時は都市計画区域外で、建物の規模などから建築確認の対象ではなかった場合です。
一方、建築確認が必要だったにもかかわらず、確認を受けずに建築されていた場合は、建築基準法上の問題が生じます。
建築確認の履歴が見つからないという理由だけで、無確認建築物と断定することはできません。
建物の新築年月日、建築当時の区域指定、構造や規模などを調べ、必要に応じて行政庁へ確認しましょう。
■建築確認済証がない場合に売却前に確認すること
建築確認済証がない家を売却する場合は、次の内容を確認しておきましょう。
・建築確認を受けた履歴の有無
・建築確認済証の交付記録の有無
・台帳記載事項証明書の取得可否
・建築当時の建築確認の要否
・増築や改築の履歴
・建物の登記内容と現況の相違特に注意したいのは、建築確認を受けた後に増築や改築が行われている場合です。
建築確認済証の交付履歴があっても、その後の増改築まで適法であることを証明するものではありません。
また、建築確認済証がない場合や建物の適法性に疑義がある場合には、買主の住宅ローン審査や購入後の増改築に影響することがあります。
売却前に確認できた事実を整理し、不動産会社を通じて買主へ説明することが大切です。
■建築確認済証と検査済証の違い
建築確認済証と検査済証は、異なる書類です。
| 書類 | 主な役割 |
|---|---|
| 建築確認済証 | 工事着手前に建築計画の法令適合性について確認を受けたことを示す |
| 検査済証 | 工事完了後の完了検査に合格したことを示す |
建築確認済証が交付されていても、完了検査を受けていない場合などは、検査済証が交付されていないことがあります。
そのため、建築確認済証と検査済証は、それぞれの交付履歴を確認する必要があります。
親から相続した住宅や築年数が経過した住宅では、建築確認済証が見つからないことがあります。
建築確認済証は、建物の図面、売買契約書・重要事項説明書、建築時の請負契約書、権利証（登記識別情報通知）などと一緒に保管されている場合があります。
売却前にこれらの書類を確認しておくことで、建物の建築当時の状況を把握しやすくなり、買主への説明にも役立ちます。
建築確認済証が見つからない場合は、まず自宅に保管されている建築関係の書類を確認してみましょう。
検査済証がない場合の売却については、「検査済証がない家は売却できる？ない場合に確認しておきたいこと」で詳しく解説しています。
■よくある質問 Q&A
1. Q. 建築確認済証がない家は違法建築ですか？
いいえ。建築確認済証がないという理由だけで違法建築と判断することはできません。
書類の紛失や建築当時の制度など、さまざまな理由が考えられます。
2. Q. 建築確認済証は再発行できますか？
建築確認済証そのものは再発行できません。
ただし、建築確認の履歴が残っている場合は、台帳記載事項証明書などを取得できることがあります。
3. Q. 建築確認を受けた記録がない家でも売却できますか？
売却すること自体は可能です。
ただし、建築当時に建築確認が必要だったかを確認し、調査結果を買主へ正確に説明することが重要です。
4. Q. 建築確認済証がないと住宅ローンは利用できませんか？
必ずしも利用できないわけではありません。
ただし、金融機関によって必要書類や審査基準が異なるため、事前に確認することが大切です。
■まとめ
建築確認済証がない家でも、不動産の売却は可能です。
まずは行政庁などで建築確認の履歴を調べ、台帳記載事項証明書や建築計画概要書を取得できるか確認しましょう。
また、古い建物の場合は、建築当時に建築確認が必要だったかどうかも重要です。
建築確認済証がないという事実だけで判断せず、建築当時の状況と調査結果を正確に把握してから売却を進めることが大切です。
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