古い家を売却しようと不動産会社へ相談したところ、
「この土地は再建築できない可能性があります」と言われることがあります。
一般的に、このような不動産を「再建築不可物件」と呼びます。
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊したあと、原則として新しい建物を建築できない土地や物件のことです。
再建築できない主な原因の一つが、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないことです。
ただし、
「前面の道が狭いから再建築不可」
「私道だから再建築不可」
「建築基準法上の道路に接していないから絶対に建築できない」
と簡単に判断できるものではありません。
道路の種類や接道状況によっては、建築基準法第43条第2項の認定や許可などにより建築できる可能性もあります。
この記事では、再建築不可物件とはどのような物件なのか、なぜ売却が難しくなるのか、売却前に確認しておきたいポイントを分かりやすく解説します。
- ■再建築不可物件とは？
- ■建物を建てるには「接道義務」がある
- ■道路のように見えても建築基準法上の道路とは限らない
- ■私道だから再建築できないわけではない
- ■再建築不可になる主なケース
- ■2項道路なら再建築できる？
- ■建築基準法第43条第2項とは？
- ■43条2項1号の認定とは？
- ■43条2項2号の許可とは？
- ■以前「43条ただし書き」で建築されている場合
- ■「再建築不可」と「43条2項で建築できる可能性がある土地」は分けて考える
- ■再建築できるかはどこで確認する？
- ■過去の建築確認資料も確認する
- ■接道している長さも測量が必要になることがある
- ■現在の建物はそのまま使える？
- ■再建築不可物件はなぜ売却が難しい？
- ■住宅ローンを利用しにくい場合がある
- ■再建築不可物件は価格が安くなる？
- ■私道の通行・掘削も別に確認する
- ■再建築不可物件を売却するときは解体しない方がよい？
- ■隣地を取得すると再建築できる場合もある
- ■43条2項の許可を取ってから売却した方がよい？
- ■重要事項説明では再建築の可否が重要
- ■再建築不可物件を売却するときの確認手順
- ■再建築不可でも売却はできる
- ■よくある質問 Q&A
- ■まとめ
■再建築不可物件とは？
「再建築不可物件」は、法律上の正式な名称ではありません。
一般的には、現在建物が存在していても、その建物を取り壊したあとに新しい建物を建築できない土地や中古住宅を指します。
例えば、
・建築基準法上の道路に接していない
・道路には接しているが接道する長さが不足している
・道路のように見える通路が建築基準法上の道路ではない
などの理由があります。
ここで重要なのは、
「現在建物がある＝将来も建替えできる」ではない
ということです。
古い建物の場合、建築された当時は問題なく建築できたものの、その後の法令や区域の変更などによって、現在の基準では同じ条件で建替えできないケースがあります。
そのため中古住宅を売却するときは、現在建物が存在していることだけではなく、将来建替えできる土地なのか確認する必要があります。
■建物を建てるには「接道義務」がある
再建築できるかを確認するときに、まず重要になるのが建築基準法上の接道義務です。
都市計画区域などでは、原則として建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していることが必要です。
例えば、
建築基準法上の道路
↓
敷地が道路に2m以上接している
↓
原則として接道条件を満たす
という考え方です。
反対に、道路に接している長さが2m未満の場合は、原則として接道義務を満たしません。
ただし、建物の用途や規模、自治体の条例などによって、2mより長い接道長さが求められる場合もあります。
そのため、
「2m接していればどんな建物でも必ず建てられる」
という意味ではありません。
■道路のように見えても建築基準法上の道路とは限らない
再建築不可物件で特に重要なのが、前面道路の確認です。
現地を見ると、
・舗装されている
・車が通っている
・複数の住宅が利用している
・道路名が付いている
ため、普通の道路に見えることがあります。
しかし、
現地で道路として使われていることと、建築基準法上の道路であることは別です。
建築基準法上の道路には、例えば、
・道路法による道路
・開発行為などによって築造された道路
・建築基準法施行時から存在する一定の道路
・位置指定道路
・2項道路
などがあります。
そのため再建築できるか確認するときは、現地を見るだけではなく、特定行政庁などで前面道路が建築基準法第42条のどの道路に該当するのか確認することが重要です。
■私道だから再建築できないわけではない
前面道路が私道だからといって、それだけで再建築不可になるわけではありません。
私道でも、建築基準法上の道路として認められている場合があります。
代表的なのが位置指定道路です。
例えば、
所有者
→ 個人
道路種別
→ 建築基準法上の位置指定道路
というケースがあります。
この場合、私道であっても建築基準法上の道路に該当するため、接道条件などを満たせば建築できる可能性があります。
つまり、「公道・私道」という所有関係と、「建築基準法上の道路かどうか」は別に確認する必要があります。
■再建築不可になる主なケース
再建築できない原因は物件によって異なりますが、代表的なケースを見てみましょう。
1. 建築基準法上の道路に接していない
最も分かりやすいケースです。
敷地の前に道があっても、その道が建築基準法第42条の道路ではない場合があります。
この場合、原則として接道義務を満たしません。
ただし、後ほど説明する建築基準法第43条第2項の認定・許可を受けられる可能性もあるため、道路ではないという理由だけで直ちに再建築不可と確定するわけではありません。
2. 道路に接している長さが2m未満
建築基準法上の道路に接していても、敷地が道路に接する長さが不足している場合があります。
例えば、道路に接している部分が1.5mしかなければ、原則として接道義務を満たしません。
特に旗竿地などでは、道路から敷地奥まで続く路地状部分の幅員を確認する必要があります。
3. 他人の土地を通らなければ道路へ出られない
現地では道路まで自由に出入りできていても、敷地と建築基準法上の道路との間に他人の土地が存在する場合があります。
このような場合、「普段通行できているから接道している」とは限りません。
建築基準法上、敷地が道路へどのように接しているのか確認する必要があります。
4. 建築当時と現在で条件が変わっている
昔建てられた住宅では、建築時には適法だったものの、その後の法令改正や都市計画区域への編入などによって、現在の接道条件を満たしていないケースがあります。
現在建物が存在していることだけを理由に、「昔建てられたのだから次も建てられる」とは判断できません。
■2項道路なら再建築できる？
幅員4m未満の道路に接している場合、「道路が狭いから再建築不可では？」と思うかもしれません。
しかし、その道路が建築基準法第42条第2項の道路、いわゆる「2項道路」であれば、建築基準法上の道路として扱われます。
この場合、原則として必要なセットバックを行い、その他の建築条件を満たせば建替えできる可能性があります。
そのため、
「道路幅員4m未満＝再建築不可」ではありません。
重要なのは道路の幅だけではなく、建築基準法上どの道路として扱われているのかです。
■建築基準法第43条第2項とは？
建築基準法上の道路に接していない土地でも、一定の条件を満たす場合には建築できる可能性があります。
これが建築基準法第43条第2項の制度です。
第43条第2項には、大きく分けて、
・第1号による認定
・第2号による許可
があります。
つまり、「42条道路に接していない＝絶対に建築できない」とは限りません。
ただし、第43条第2項は接道義務の例外的な取り扱いです。
土地の前に通路があるというだけで自動的に認定・許可を受けられるわけではありません。
通路の幅員や形状、道路までの接続状況、建築する建物の用途や規模、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障などを確認し、特定行政庁が判断します。
■43条2項1号の認定とは？
建築基準法第43条第2項第1号では、一定の基準を満たす幅員4m以上の道に2m以上接している建築物などについて、特定行政庁が認める場合には接道義務の規定を適用しない仕組みがあります。
ただし、対象となる道や建築物には条件があります。
そのため、「幅4m以上の通路に接しているから認定を受けられる」と単純には判断できません。
実際に認定の対象になるかは、特定行政庁へ確認する必要があります。
■43条2項2号の許可とは？
建築基準法第43条第2項第2号では、一定の基準を満たし、特定行政庁が交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可した場合に建築できる制度があります。
例えば、
・敷地の周囲に広い空地がある
・農道など一定の道に接している
・道路へ通じる一定の通路に接している
などのケースがあります。
ただし、具体的な許可基準は自治体によって異なります。
建築できる建物の用途、規模、階数、敷地面積などに制限が設けられている場合もあります。
したがって、過去に周辺の土地で43条2項の許可が出ているからといって、自分の土地でも必ず許可されるとは限りません。
■以前「43条ただし書き」で建築されている場合
古い建築資料を確認すると、「43条ただし書き許可」という記載が見つかることがあります。
これは、現在の建築基準法第43条第2項第2号に相当する制度が、以前は一般に「43条ただし書き許可」と呼ばれていたためです。
このような物件では、
・過去にどのような条件で許可されたのか
・現在も同じ条件が維持されているか
・建替え時も現在の基準で許可を受けられるか
を確認することが重要です。
過去に許可を受けているから、将来も自動的に建築できるわけではありません。
売却するときは、過去の建築確認書類や許可関係資料が残っていないか確認しましょう。
■「再建築不可」と「43条2項で建築できる可能性がある土地」は分けて考える
売却の現場では、建築基準法上の道路に接していない土地をまとめて「再建築不可」と表現してしまうことがあります。
しかし、実際には、
① 原則として接道義務を満たしている土地
② 接道義務は満たしていないが43条2項の認定・許可を受けられる可能性がある土地
③ 認定・許可も難しく、再建築が困難な土地
では状況が大きく異なります。
売却価格や買主の判断にも影響するため、「道路ではないから再建築不可」だけで終わらせず、43条2項の可能性まで確認しておくことが重要です。
■再建築できるかはどこで確認する？
再建築できるか確認するときは、まず物件所在地を管轄する特定行政庁などで道路と接道状況を確認します。
主に、
・建築基準法上の道路種別
・道路の位置
・道路幅員
・2項道路の場合の道路中心線
・敷地が道路に接している長さ
・43条2項の対象になる可能性
・過去の建築確認や許可記録
などを調べます。
自治体によっては、道路種別をインターネット上の地図で確認できる場合もあります。
ただし、不動産の売却や建替えなど重要な判断をするときは、地図を見るだけではなく、必要に応じて担当窓口へ確認することが重要です。
■過去の建築確認資料も確認する
現在建物が建っている場合は、過去の建築確認資料が重要な手掛かりになります。
例えば、
・確認済証
・検査済証
・建築計画概要書
・建築確認台帳
・43条関係の許可資料
などです。
これらを確認すると、建築当時に前面道路や接道をどのように扱っていたのか分かることがあります。
ただし、過去の資料だけで現在の再建築可否が確定するわけではありません。
現在の道路状況や法令、許可基準もあわせて確認します。
■接道している長さも測量が必要になることがある
道路種別だけでなく、敷地が道路に何m接しているかも重要です。
例えば、登記図面では2m以上あるように見えても、現地の境界が不明確な場合があります。
特に、
・間口が約2mしかない
・旗竿地
・道路境界が不明
・隣地との境界が不明
・塀の位置と境界が一致していない
といった土地では注意が必要です。
正確な接道長さを確認するために、土地家屋調査士による測量が必要になる場合があります。
■現在の建物はそのまま使える？
再建築できないからといって、現在建っている建物を直ちに取り壊さなければならないという意味ではありません。
既存建物をそのまま利用できるケースもあります。
ただし、建物の状態や法令上の扱いによって、
・増築
・大規模な修繕
・大規模な模様替え
・用途変更
などを行う際に制限が生じることがあります。
そのため、「再建築できないけれど、今の建物なら何をしても自由に使える」とは限りません。
リフォームや増改築を予定している買主には、建築士や行政などへ確認してもらうことが重要です。
■再建築不可物件はなぜ売却が難しい？
再建築不可物件は、一般的な住宅より買主が限定されやすくなります。
大きな理由は、
現在の建物がなくなった後に、新しい住宅を建築できない可能性があるためです。
例えば買主から見ると、
・建物が老朽化しても建替えできない
・火災や災害で建物が失われた場合に再建築できない可能性がある
・土地としての利用方法が限られる
・住宅ローンを利用しにくい場合がある
・将来自分が売却するときも買主が限定される
といった点が問題になります。
そのため、一般的な建築可能な土地と比較すると、価格に影響することがあります。
■住宅ローンを利用しにくい場合がある
再建築不可物件では、金融機関が住宅ローンの融資に慎重になる場合があります。
金融機関は建物だけでなく、土地や建物の担保価値も確認するためです。
再建築できない土地では、将来建物がなくなった場合の土地利用が制限されるため、担保評価に影響する可能性があります。
ただし、「再建築不可＝すべての住宅ローンが利用できない」と一律に決まっているわけではありません。
金融機関や物件の状況によって判断が異なります。
売却するときは、住宅ローンを利用する一般の買主だけではなく、現金購入の買主や不動産買取業者なども含めて売却方法を検討することがあります。
■再建築不可物件は価格が安くなる？
再建築不可物件は、一般的な建築可能な土地より価格が低くなる傾向があります。
ただし、「再建築不可なら相場の○割」という決まった計算方法があるわけではありません。
価格への影響は、
・立地
・土地面積
・現在の建物の状態
・再建築できない原因
・43条2項の可能性
・接道状況
・通行や掘削の権利
・利用できる用途
・買主の需要
などによって変わります。
特に、43条2項によって将来建築できる可能性がある土地と、建築が極めて難しい土地では評価が大きく異なる可能性があります。
そのため、査定をするときも「再建築不可」という言葉だけではなく、その原因まで確認することが重要です。
■私道の通行・掘削も別に確認する
再建築の可否と、私道の通行・掘削は別の問題です。
例えば、建築基準法上は接道条件を満たしていても、前面道路が私道の場合には、
・私道持分
・通行に関する権利
・給排水管
・掘削
・道路の維持管理
などを確認する必要があります。
反対に、私道持分がないからといって、それだけで再建築不可になるわけでもありません。
建築基準法上の接道と、私道の権利関係は分けて確認する
ことが重要です。
■再建築不可物件を売却するときは解体しない方がよい？
再建築不可物件では、売却前の解体は特に慎重に判断した方がよいでしょう。
建物を取り壊したあとに再建築できなければ、「古い住宅付きの土地」から、
「新しい住宅を建築できない更地」になる可能性があります。
現在の建物をリフォームして利用したい買主にとっては、建物が残っていること自体に価値がある場合もあります。
そのため、再建築できるか確認する前に建物を解体しないことが重要です。
まず道路・接道・43条2項などを調査し、売却方法を検討してから解体の判断をしましょう。
■隣地を取得すると再建築できる場合もある
接道長さが不足している土地では、隣地の一部を取得することによって接道条件を満たせる場合があります。
例えば、現在の接道長さ 1.8mであれば、隣地から必要な部分を取得することで2m以上を確保できる可能性があります。
ただし、
・隣地所有者が売却に応じるか
・どの部分を取得すればよいか
・取得後の敷地形状
・条例による追加制限
・測量や分筆
・費用
などを確認する必要があります。
単純に「あと20cm買えば大丈夫」と判断せず、建築士や行政、土地家屋調査士などへ事前に確認することが重要です。
■43条2項の許可を取ってから売却した方がよい？
これは物件によって異なります。
43条2項の許可は、一般的に具体的な建築計画とあわせて判断されるため、売主が土地だけを売却する段階で将来の許可を完全に保証することは難しい場合があります。
一方で、行政への事前相談によって、
・どの許可基準に該当する可能性があるか
・過去にどのような扱いだったか
・建築時にどのような条件が必要か
を確認できる場合があります。
売却時には、「許可を取れるはずです」と断定するのではなく、確認できた行政の回答や資料の範囲で買主へ説明することが重要です。
■重要事項説明では再建築の可否が重要
再建築できるかどうかは、買主の購入判断に大きく影響します。
そのため売却時には、
・建築基準法上の道路種別
・接道状況
・接道長さ
・セットバック
・43条2項の認定・許可
・過去の建築確認
・私道に関する事項
などを確認します。
再建築不可、または再建築について条件がある物件であれば、その内容を買主へ説明することが重要です。
特に、「現在家が建っているから建替えも問題ないと思っていた」という誤解が生じないように注意しましょう。
■再建築不可物件を売却するときの確認手順
再建築できるか不明な土地では、次の順番で確認すると整理しやすくなります。
① 前面の道の建築基準法上の道路種別を確認する
② 敷地が道路にどのように接しているか確認する
③ 接道長さを確認する
④ 2項道路の場合はセットバックを確認する
⑤ 建築基準法上の道路ではない場合は43条2項の可能性を確認する
⑥ 過去の建築確認や許可資料を確認する
⑦ 必要に応じて行政へ事前相談する
⑧ 必要に応じて測量する
⑨ 私道の場合は通行・掘削なども確認する
⑩ 調査結果を踏まえて売却価格や売却方法を検討する
大切なのは、最初から「再建築不可」と決めつけないことです。
なぜ現在の接道条件に問題があるのか、その問題を解消できる可能性があるのかまで確認しましょう。
■再建築不可でも売却はできる
再建築不可物件であっても売却することはできます。
ただし、一般的な住宅より買主が限定される可能性があります。
例えば、
・現在の建物を利用したい人
・リフォームして利用したい人
・隣地所有者
・現金で購入できる人
・不動産買取業者
などが買主候補になることがあります。
重要なのは、再建築できないことを隠すのではなく、道路や接道について調査したうえで買主へ正確に説明することです。
また、43条2項の可能性があるのであれば、その内容も整理しておくことで、単純な「再建築不可物件」とは評価が変わる場合があります。
■よくある質問 Q&A
1. Q. 再建築不可物件とは何ですか？
現在建物が存在していても、取り壊したあとに原則として新しい建物を建築できない土地や中古住宅のことを一般的に再建築不可物件と呼びます。
代表的な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。
2. Q. 前面道路が私道なら再建築不可ですか？
私道だからという理由だけで再建築不可になるわけではありません。
私道でも位置指定道路など建築基準法上の道路に該当する場合があります。
道路の所有関係と建築基準法上の道路種別は別に確認する必要があります。
3. Q. 道路に2m接していなければ絶対に建築できませんか？
原則として建築基準法上の道路に2m以上接する必要があります。
ただし、建築基準法第43条第2項の認定・許可などにより建築できる可能性があります。
物件ごとに特定行政庁へ確認する必要があります。
4. Q. 昔43条の許可を受けていれば、次も建替えできますか？
必ずしもそうとは限りません。
過去の許可条件と現在の道路や通路の状況、現在の許可基準などを改めて確認する必要があります。
過去の許可書や建築確認資料がある場合は保管しておきましょう。
5. Q. 再建築不可物件は売却できますか？
売却できます。
ただし、住宅ローンや将来の建替えに制限があるため、一般的な物件より買主が限定される可能性があります。
売却前に再建築できない原因や43条2項の可能性まで調査しておくことが重要です。
■まとめ
再建築不可物件とは、現在建物が存在していても、取り壊したあとに原則として新しい建物を建築できない不動産のことです。
代表的な原因は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことです。
ただし、
「私道＝再建築不可」
「幅員4m未満＝再建築不可」
「42条道路に接していない＝絶対に建築できない」
と単純に判断することはできません。
2項道路であればセットバックによって建替えできる場合があります。
また、建築基準法上の道路に接していなくても、第43条第2項の認定や許可によって建築できる可能性があります。
売却するときは、
・建築基準法上の道路種別
・接道長さ
・セットバック
・43条2項の可能性
・過去の建築確認や許可
・私道の場合の通行や掘削
を確認することが重要です。
再建築できるか不明な場合は、不動産会社の判断だけで「再建築不可」と決めつけず、行政の建築指導担当部署や建築士、土地家屋調査士などへ確認しましょう。
道路と接道の状況を正確に把握したうえで、その物件に合った売却方法を検討することが大切です。
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