親から家を相続したものの、
「何から始めればいいの？」
「すぐ売却できる？」
「税金はどのくらいかかる？」
と悩む方は少なくありません。
相続した不動産の売却には、相続登記や名義変更、査定、売買契約など、いくつかの手続きがあります。
この記事では、不動産売買の流れを初心者にも分かりやすく7つのステップで解説します。
相続した家を売却する流れ
1.相続人を確認する
2.相続登記を行う
3.不動産会社へ査定を依頼する
4.売却活動を始める
5.売買契約を締結する
6.引渡し・決済を行う
7.必要に応じて確定申告を行う
【STEP1】 相続人を確認する
まずは誰が相続人なのかを確認します。
・被相続人＝亡くなった方（例：親）
・相続人＝相続を受ける方（例：配偶者・子供）
※よくあるのが「相続人」「被相続人」という言葉がごちゃごちゃになってしまうことがあります。
相続人が数人いる場合は、「遺産分割協議」が必要になるケースもあります。
遺産分割協議は相続人だけで作成をし、法務局に提出だけで完了します。
但し、法的な大事な書類でもありますし、現金でしたら分ける事はたやすいですが、不動産のようにすぐに現金化にできない事情があったりします。
その場合は将来その不動産を売却する際にどのようにするなど、話し合いを相続する前に行います。
「司法書士」「行政書士」の先生にご依頼される方が多いです。
遺言書と遺留分
遺言書がある場合とない場合では手続きが異なります。
遺言書は被相続人さまの思いが詰まった故人の最後の意思表示です。
但し長く付き添った家族であっても、ボタンの掛け違いで思わぬ思い違いがあり、それが遺言書に記載されていたら悲しい気持ちになります。
配偶者や子供はずっと寄り添った家族というのを考慮し「遺留分」という最低限の取り分があります。
【STEP2】 相続登記を行う
不動産を売却するためには、原則として「相続登記」が必要です。
相続登記を行うと、「登記簿謄本」に相続人の氏名や住所、その日付が明確に記載されます。
登記簿謄本とは
通常、土地や建物などの不動産は「登記簿謄本」で「不動産の所有者」や「銀行の借り入れによる担保」がどのようになっているかを管理されています。法務局で自由にどなたの登記簿謄本を取得することができます。
ちなみにお隣の家の方の土地建物の不動産情報を委任状や承諾なしに取得することも可能です。
今2024年から相続登記は義務化されました。
相続登記の手続き方法
「被相続人」の戸籍謄本の取得、遺産分割協議が終わればその通りに相続手続きが行えます。
不動産を相続する場合は下記の内容でお手続きを進められてください。
【STEP3】 不動産会社へ査定を依頼する（保有ではなく売却する場合）
査定は1社だけではなく、複数社へ依頼することをおすすめします。
価格だけでなく、
- 販売方法
- 実績
- 担当者の説明
も比較しましょう。
査定依頼の方法
1.知り合いの不動産会社に相談を行う。（管理を任せているならその不動産管理会社へ）
アパートなどで賃貸で貸し出ししている場合は、管理会社にご依頼されている場合が多いです。その場合は管理会社が「過去の情報」「物件の設備や情報の管理」をしている為、安心して売却ができる可能性が高いです。
2.一括査定を行う。
インターネットで一括査定を依頼することができます。ほとんどが査定～売却までは無料になっています。もちろん売却が完了したら成功報酬として仲介手数料が発生します。
それまでは基本無料になりますので、一括査定で数社不動産会社さんのご意見やご経験を踏まえて売却を検討してみてはどうでしょうか？
3.その不動産の近くの不動産会社さんに相談をする。
不動産会社さんは地域密着で営業をしている会社さんが多いです。店舗近くでしたら、「その地域の情報」「利便性」が十分理解していたり、「顧客情報」を沢山保有されていることが多く、いい条件で早く買主を見つけてくださる事もあります。
一括査定のメリット・デメリット（注意点）
幅広くどんなエリアでもやります！という不動産会社もあれば、
地域密着でしています！又は全国にある大手の会社だったりします。
最近の一括査定は5社～10社にまとめて依頼が簡単にできますが、実際どの方とどのような話をしたかなんて全く分からなくなります。
「売却相場」が知りたいだけでしたら、どの会社も過去の売却事例を元にお話しされますので、2.3社に相談するだけでおおよその相場観がわかってくると思います。
あとは一括査定でお会いされる不動産会社の担当者さんが、実際に販売までフォローをして下さいます。査定額が一番高い会社が良い会社！早く売れますと豪語される会社さんに任せたい！
と思う方も多いですが、一括査定時はその営業担当の身振りや対応、資料をしっかり作ってくれているか？など、買主さんとしっかり話をしてくれて、契約をまとめてくれる担当者探ししているんだ！と思った方がよいかと思います！
【STEP4】 売却依頼→販売活動（売却活動）の開始
依頼する不動産会社が決まれば
・「媒介契約（不動産売買を行う約束）を締結
・「販売活動（売買活動）」が始まります。
購入希望者の内覧対応や融資先の提案、価格交渉相談の仲介、物件調査などを行います。
販売活動は主にインターネットになっております。スーモ、ホームズ、アットホームのようなサイトに不動産会社が掲載料を支払って掲載して頂きます。その掲載料も基本売主に請求することはございません。
【STEP5】 売買契約を締結する
条件がまとまれば売買契約を締結します。
契約内容や特約事項を十分確認しましょう。
【STEP6】 引渡し・決済を行う
残代金の受領後、所有権移転と引渡しを行います。
鍵や関係書類もこのタイミングで引き渡します。
「決済＝不動産の引き渡し＝所有権（名義）変更＝売買代金の支払い」となります。
ほとんどのパターンが決済日に、銀行に集まり手続きを行います。
買主、売主、仲介不動産会社、司法書士が集まって、本人確認や書類を一度整理して手続きを進めていきます。売買代金が買主から売主へ渡った時点で、司法書士が代理人となり名義変更を行うこととなります。
【STEP7】 確定申告を行う
売却によって利益が出た場合は、譲渡所得税の対象となることがあります。
一方で、特例の適用により税負担が軽減される場合もあります。
12月までに「所有権移転」が完了したら、翌年の2/16～3/15までの確定申告が対象になります。
よくある質問（FAQ）
相続登記をしないと売却できますか？
原則として売却できません。売却と同時に進めていくことは可能です。
その場合は不動産会社も「本人確認」が必要になり、「戸籍謄本」や「被相続人の死亡診断書」、「遺産分割協議書」「登記識別情報（権利証）」の確認が前もって必要になります。
空き家のままでも売れますか？
売却は可能です。ただし、管理状態によって価格に影響することがあります。
空き家の場合は、建物の老朽化になれば土地として売却をお勧めします。
建物が使用できたり、損傷が少ない、築年数が浅い、マンションの1部屋だったりすると状況判断を不動産会社にして頂き販売を進めたらよいかと思います。
相続の場合は「空き家特例」などございます。空き家を放置すると、火事や犯罪に利用されていたり、所有者不明の不動産になる可能性があり、空き家を放置せずに売却した場合の、減税特例があったりします。
まず不動産を相続した場合は、税金も含め不動産会社に相談する方がよいでしょう。
相続税と譲渡所得税は違いますか？
はい、別の税金です。
「相続税は取得時」、「譲渡所得税は売却時」に関係します。
管轄の税務署に相談いただければお電話で丁寧にご回答いただけます。
まとめ
- 相続人を確認する
- 相続登記を行う
- 査定を依頼する
- 売却活動を始める
- 売買契約を締結する
- 引渡しを行う
- 必要に応じて確定申告を行う
この7つの流れを理解しておけば、相続した家の売却をスムーズに進められます。
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